Les motifs de l'expulsion
 
L'expulsion peut intervenir comme suite à la résiliation du bail pour manquement aux obligations du locataire et en particulier à la principale d'entre elles, à savoir le paiement du loyer et des charges, ou à l'échéance du bail en cas de maintien du locataire dans les lieux alors que le propriétaire lui a délivré un congé régulier.
 
 
Un préalable : une décision judiciaire
 
Dans tous les cas où le propriétaire souhaite récupérer la disposition de son logement, il doit préalablement obtenir un jugement exécutoire, soit d'acquisition de la clause résolutoire du bail, soit de résiliation judiciaire, soit de validation de congé, assorti d'une ordonnance d'expulsion. Quand il s'agit d'un bail d'habitation et de résiliation pour non-paiement, l'assignation du locataire devant le tribunal ne peut intervenir que deux mois après la délivrance du commandement, délai pendant lequel le locataire peut lui-même saisir le juge pour obtenir des délais. Les bailleurs sociaux doivent de surcroît saisir la SDAPL (Section départementale d'aide publique au logement) ou la Caisse des allocations familiales en vue de mettre en route une procédure d'aide au locataire (par le biais du FSL - Fonds de solidarité logement - notamment) et si nécessaire de relogement, et ne peuvent assigner moins de trois mois après cette saisine. Les bailleurs privés peuvent en faire autant... Le juge saisi par le propriétaire peut aussi accorder des délais de paiement, ou déclencher une procédure de redressement civil en faveur du locataire.
 
 
L'expulsion en plusieurs étapes
 
Une fois que l'expulsion a été ordonnée par le juge, le propriétaire doit faire délivrer un commandement d'avoir à quitter les lieux, l'huissier qui le délivre étant tenu d'en informer la préfecture.
 
Ce commandement ouvre au locataire un nouveau délai de deux mois, éventuellement prorogeable au maximum de trois mois, pendant lequel le locataire peut encore demander des délais. Quoiqu'il en soit, le locataire ne pourra être expulsé durant la période hivernale (du 1er novembre au 15 mars).
 
Passé ce délai, l'huissier pourra entrer chez le locataire et devra être en possession d'un titre exécutoire. Si l'occupant refuse de quitter les lieux, l'huissier dressera un procès-verbal de tentative d'expulsion et demandera au préfet un recours à la force publique. Attention, même sous le coup d'une expulsion ou après cette dernière, le locataire est toujours redevable de la dette, le propriétaire pouvant poursuivre une procédure en recouvrement même après son départ...
 
En cas de refus d'octroi par le Préfet du concours de la force publique -- c'est souvent le cas pour les locataires de bonne foi ou les familles dans les secteurs où le relogement dans le logement social est problématique -- l'expulsion ne peut avoir lieu. Dans ce cas, le propriétaire peut demander à l'administration de l'indemniser du préjudice subi (à hauteur des loyers et charges non perçus à compter du refus explicite ou tacite du concours), et à défaut de satisfaction par la voie amiable saisir le juge administratif à cette fin.
 
 
Fiche pratique réalisée en collaboration avec Universimmo.com