Si vous sollicitez un prêt, votre banque vous demandera de souscrire une assurance et des garanties.
 
 
L'assurance décès - invalidité - incapacité
 
L'assurance est un élément clef de protection pour vous et pour votre famille, même si elle protège également la banque. Elle préserve vos chances de conserver le bien que vous avez acheté en cas de perte brutale de revenus à la suite d'invalidité ou d'incapacité, et elle évite de transmettre la dette à vos héritiers en cas de décès.
 
Elle est obligatoire et recouvre trois types de garanties : le décès, l'invalidité absolue et définitive et l'incapacité temporaire de travail.
En général, il faut être âgé de moins de 60 ans à la date de souscription du prêt et avoir moins de 70 ans au remboursement définitif du crédit. Au delà de 60 ans, l'emprunteur peut souscrire à une assurance "Sénior". En cas de décès, l'assurance rembourse le capital restant dû. La garantie est identique si l'emprunteur est reconnu en invalidité permanente et définitive (s'il ne peut plus travailler et nécessite les soins d'une tierce personne pour effectuer les actes de la vie quotidienne).
 
Avant de signer, demandez systématiquement à l'assureur un exemplaire des conditions générales et des conditions particulières de votre contrat. Lisez attentivement l'ensemble des clauses et plus particulièrement celles liées à la définition exacte donnée à la notion d'incapacité de travail, principale source de litige en cas de sinistre.
 
 
 
L'assurance perte d'emploi
 
Elle est optionnelle. Pour en bénéficier il faut impérativement :
- être salarié et pouvoir bénéficier des Assedic,
- travailler sous contrat à durée indéterminée dans une même entreprise depuis au moins six mois, (parfois un an selon les contrats),
- ne pas être en période d'essai, de préavis, de préretraite,
- ne pas démissionner.
 
Il existe un délai de carence (en général de six mois après la souscription) et un délai de franchise (en général de trois mois) avant de pouvoir bénéficier des garanties. Les durées d'indemnisation sont variables : de dix-huit mois maximum à une durée illimitée selon les cas. Le montant de la prise en charge varie selon les établissements et le choix de l'emprunteur, ce montant peut être de 50% à 100 % de la mensualité. Les coûts varient d'un établissement à l'autre.
 
 
 
Combien ça coûte ?
 
Le coût de l'assurance représente une part importante de votre mensualité totale. Avec la baisse des taux, cette somme peut représenter jusqu'à 10% de vos mensualités.
La seule comparaison possible de coût de l'assurance sur le plan de la rigueur financière reste celle de l'incidence (variant de 0,4 % à 0,7 %) sur le taux effectif global du prêt (TEG).
Attention : la présentation du montant varie selon les établissements bancaires. Le coût peut être présenté en taux mensuel ou en taux annuel, en pourcentage du montant à assurer ou en francs par mois. L'assiette de paiement, c'est-à-dire la base sur laquelle est calculé le taux, peut également être soit le capital emprunté, soit le capital restant dû.
 
Lorsqu’il dépose sa demande de crédit immobilier, l’emprunteur a le choix entre l’assurance de groupe, proposée par la banque, et la délégation d’assurance, c’est-à-dire une assurance individuelle souscrite directement auprès d’un assureur et déléguée au profit de la banque. Les délégations d’assurance sont généralement moins chères que les assurances de groupe, sauf notamment en cas de risque élevé, par exemple pour les personnes exerçant un métier dit à risques (gendarme, pompier, etc.) ou souffrant de certaines pathologies chroniques. Dans ces cas, les emprunteurs peuvent notamment demander une assurance spécifique dans le cadre de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé).
 
 
 
Les garanties d'un emprunt immobilier
 
En cas de demande de prêt, il est systématiquement demandé des garanties en contrepartie des crédits octroyés. Elles permettent aux banques et autres établissements prêteurs de se prémunir contre les risques d'insolvabilité. Trois types de garanties peuvent être demandées, certaines banques ou organismes de crédit imposant la formule et d'autres permettant un choix ou acceptant des alternatives :
 
L'hypothèque
Il s'agit d'une "sûreté réelle", consentie par l'emprunteur sur un bien immobilier pour garantir un prêt (hypothèque conventionnelle) ; sa constitution est incluse dans l'acte notarié et l'inscription est effectuée par le notaire à la conservation des hypothèques du lieu où est situé le bien en même temps que les formalités de " publicité foncière ".
 
Elle fait l'objet dans les "frais de notaire" d'émoluments et de droits spécifiques, dont une taxe de publicité foncière. L'hypothèque est inscrite pour une certaine durée et pour un montant de créance. Elle figure sur l'état hypothécaire que quiconque peut demander concernant un immeuble ou un lot de copropriété. A l'échéance, elle tombe sans formalité. Avant cette échéance, elle ne peut être annulée que par un acte de mainlevée partielle ou totale recueillant l'accord du créancier, ou par voie judiciaire. Dans le premier cas, la mainlevée requiert un acte notarié, et donc un coût supplémentaire.
 
 
Le privilège de prêteur de deniers (PPD)
Cette formule, comparable à l'hypothèque, est de même principe ; sa différence pour l'emprunteur est un moindre coût car elle évite la taxe de publicité foncière. Attention : un PPD ne peut garantir qu'un crédit pour acquérir un bien ancien ou neuf achevé. Il ne peut donc pas être utilisé pour les ventes en état futur d'achèvement (VEFA) ou pour la construction d'une maison individuelle. Dans ce dernier cas elle peut toutefois être utilisée pour l'achat du terrain.
 
 
 
La caution
Dans cette formule au succès croissant (1 vente sur trois actuellement), la garantie est apportée par une société de caution qui s'engage pour l'emprunteur. A la souscription, actée dans l'acte de vente, l'acquéreur règle une cotisation certes élevée, mais dans laquelle seule une commission plafonnée est acquise à la société de caution en rémunération de sa prestation. Le reste constitue une cotisation à un fonds qui est remboursée à hauteur de 75% environ en fin de prêt ou en cas de remboursement total par anticipation. Le coût de la garantie par caution est donc très compétitif par rapport à celui de l'hypothèque ou au PPD, et il l'est encore plus en cas de remboursement du prêt avant son échéance, grâce à l'absence totale de frais de mainlevée qui sont à payer en cas de prêt hypothécaire.
 
 
 
L'hypothèque rechargeable
Elle a été créée par une ordonnance du 23 mars 2006 en tant que variante de l'hypothèque conventionnelle classique : elle permet d'offrir successivement ou simultanément la même hypothèque en garantie de plusieurs créances présentes ou futures : le rechargement de l'hypothèque n'est qu'une faculté qui doit être prévue dans l'acte constitutif de l'hypothèque ; celle-ci est nécessairement constituée pour un montant maximal prévu dans l'acte constitutif comme pour toutes les hypothèques conventionnelles y compris en garantie de créances futures.
Le "rechargement" peut avoir lieu au bénéfice du créancier originaire ou de tout autre créancier mais dans la limite maximale des remboursements effectués ; comme l'hypothèque originelle, la convention de rechargement doit être passée par acte notarié et publiée.
Une hypothèque inscrite antérieurement à l'entrée en vigueur de l'ordonnance peut être transformée en hypothèque rechargeable sous réserve de la rédaction d'un avenant et sa publication. Une loi du 20 février 2007 a étendu cette possibilité de transformation au privilège de prêteur de deniers.
 
Fiche pratique réalisée en collaboration avec Universimmo.com