EVALUEZ VOTRE CAPACITE DE REMBOURSEMENT
 
Avant de prendre une décision, il est préférable d'évaluer de façon précise vos ressources et vos charges pour connaître votre endettement. A partir de là, vous pourrez élaborer un plan de financement réaliste qui doit vous permettre de concilier votre projet immobilier avec les imprévus (changer de voiture, financer les études de vos enfants,...). Votre endettement ne doit en principe pas dépasser 30% de vos revenus mensuels. En prenant en compte vos ressources certaines moins vos engagements actuels, vous aurez une idée précise des mensualités que vous serez en mesure d'honorer.
 
 
 
Votre capacité actuelle
 
Dans un premier temps, calculez précisément vos rentrées d'argent (salaires nets, pensions, rentes). N'incluez pas les revenus incertains comme, par exemple, une prime exceptionnelle de fin d'année. Vous pouvez y inclure les allocations et aides sociales dès lors que vous pensez pouvoir raisonnablement en bénéficier sur une durée importante lors du remboursement de votre crédit. Déduisez ensuite de cette somme vos charges de crédit en cours et, le cas échéant, les pensions alimentaires que vous versez. N'omettez pas les frais de fonctionnement de votre futur logement : charges de copropriété, chauffage, etc.
 
 
 
Pensez à long terme
 
Il est important de prévoir, avant même de contracter un emprunt, l'évolution approximative de vos ressources (augmentation, cessation prévue d'activité…). Ayez bien à l'esprit le montant de vos remboursements à venir. Vous aurez plus de facilité à les évaluer si vous choisissez des prêts à taux fixe, à mensualités constantes. Les taux variables peuvent également garantir un taux plafond ou une mensualité plafonnée. En ce cas, pour plus de sécurité, prévoyez dans ces calculs un taux maximum.
N'oubliez pas les impôts locaux.
Outre le fait que vous devrez vous acquitter comme tout un chacun de la taxe annuelle d'habitation, évaluez le montant de la taxe foncière liée à votre futur bien immobilier. Tout propriétaire ou usufruitier d'une maison ou d'un appartement est assujetti à cette taxe.
Précisons que les constructions nouvelles et reconstructions bénéficient d'une exonération de deux ans. Les logements sociaux et d'autres jugés "importants" en sont dispensés sur une plus longue durée. Les logements vacants (au moins 3 mois dans l'année) destinés à la location peuvent profiter d'une réduction. Enfin, certaines personnes, sous conditions de ressources, y échappent (les titulaires de l'allocation aux adultes handicapés et les contribuables de plus de 75 ans).
 
 
 
LES ETAPES DE VOTRE FINANCEMENT
 
Un bon montage financier est indéniablement un gage de réussite de votre projet immobilier. Le montage idéal est celui qui vous permet de bénéficier des modalités de remboursement adaptées à votre situation, en toute sécurité.
 
Votre apport personnel
 
Plus votre apport personnel sera important, moins vous aurez à emprunter et meilleures seront vos chances d'obtenir un taux intéressant auprès des banques. Aussi n'hésitez pas à faire le tour de toutes les possibilités qui vous sont offertes pour vous constituer un apport personnel.
Au sens propre du terme, l'apport personnel est constitué de l'épargne existante que vous êtes prêt à consacrer à l'achat du bien immobilier : comptes en banque, actions, sicav, Codevi, soldes de vos CEL et/ou PEL, déblocage participation/intéressement entreprise. Sont considérés comme de l'apport personnel, au sens réglementaire du terme, les prêts suivants :
- un prêt épargne-logement,
- un prêt à taux zéro (« PTZ+ ») accessible à tous les primo-accédants sans conditions de ressources,
- un prêt à taux zéro complémentaire comme ceux que proposent certaines communes ou collectivités territoriales accordent à tous ou à une partie des bénéficiaires du PTZ+,
- un prêt 1% logement, - un prêt de caisse de retraite, un « prêt fonctionnaire », etc.
 
 
 
Faites le tour des possibilités de prêts à taux préférentiels
 
- pour le financement de la résidence principale : le PAS (Prêt d'accession Sociale) ou le prêt conventionné attribué sans conditions de ressources, ce prêt est assujetti à un plafonnement du prix au mètre carré,
- pour le financement d’un investissement locatif à loyers maîtrisés, un PLI (prêt locatif intermédiaire) ou un PLS (prêt locatif social).
 
 
 
Complétez votre financement avec un prêt classique
 
Le montant de votre emprunt complémentaire sera égal au prix d'achat auquel vous aurez déduit votre apport personnel et les différents prêts à taux préférentiels. N'oubliez pas que vous aurez en outre à régler les frais d'acquisition ("frais de notaire") qui représentent approximativement 8% du prix de votre bien dans l'ancien et environ 3% pour l'achat d'un logement neuf.
 
Contrairement aux autres prêts, un prêt classique n'est pas soumis à des conditions d´éligibilité réglementées et son taux est fixé par chacune des banques. C´est pourquoi, vous avez tout intérêt à comparer chacune des propositions des banques.
 
Attention : le taux d'intérêt proposé n'est pas suffisant pour comparer plusieurs offres. Il faut y ajouter les frais de dossiers et les frais d'assurance. C'est donc le taux effectif global (TEG) qui devra vous servir de base pour comparer plusieurs propositions.
 
La meilleure offre sera celle qui vous offrira non seulement un taux compétitif, mais aussi un échelonnement optimal de vos mensualités de remboursement lorsque vous contractez plusieurs prêts pour un même achat.
 
Une démarche d’optimisation consiste à examiner toutes les formes de financement applicables au type d’opération envisagée.
 
S’il s’agit d’un investissement locatif, on envisagera un prêt remboursable « in fine », adossé à la constitution pendant sa durée d’une épargne (en général un contrat d’assurance-vie) qui servira effectuer le remboursement à l’échéance. Une telle formule est plus intéressante fiscalement dans la mesure où elle permet de déduire pendant la durée du financement un montant d’intérêts constant, tandis que par ailleurs l’épargne constituée produit un revenu à imposition réduite.
 
A défaut, on envisagera un prêt amortissable classique, à taux fixe ou à taux révisable, à mensualités fixes ou « multipalier » (on dit aussi « lissé ») : afin d’égaliser dans le temps la charge de remboursement de plusieurs prêts à échéances différentes, les banques proposent des prêts ainsi appelés à plusieurs niveaux de remboursement. Leurs mensualités ont la particularité de varier en fonction du total des mensualités provenant des autres prêts, par rapport à la capacité de remboursement de l’emprunteur. La mensualité du multipalier sera peu élevée sur les premières années et augmentera proportionnellement à la diminution du reste des mensualités. Ce montage permet de réduire la durée totale du prêt, et par conséquent de diminuer le coût total du financement.
 
 
 
La demande et l'offre de prêt
 
Afin de contracter un crédit auprès d'un établissement prêteur, vous aurez ensuite à remplir une demande de prêt. Vous devrez alors fournir le détail de votre apport personnel et de vos prêts aidés ainsi que des justificatifs de votre opération immobilière (compromis de vente ou contrat de construction s'il s'agit d'un nouveau logement).
 
Autres documents indispensables : fiche familiale d'état civil, les 3 derniers bulletins de salaire et un tableau des échéances des crédits éventuellement en cours. Le(s) établissement(s) financier(s) vous enverra(ont) ensuite une proposition écrite : l'offre de prêt. La présentation de ce document répond à des critères très stricts (voir fiche pratique L'offre de prêt et la loi Scrivener).
 
 
 
 
L'OFFRE DE PRÊT ET LA LOI SCRIVENER
 
Ce que doit préciser l'offre de prêt
 
Le prêteur est tenu de formuler par écrit une offre, adressée gratuitement par voie postale à l'emprunteur ainsi qu'aux cautions, personnes physiques, déclarées par l'emprunteur.
 
- l'identité du prêteur, de l'emprunteur et éventuellement de la caution,
- la nature du prêt (prêt PAP, prêt bancaire traditionnel),
- l'objet du prêt (achat d'un appartement neuf ou ancien, construction d'une maison),
- les modalités du prêt notamment la date à laquelle le fonds est disponible,
- le montant du crédit, son coût total, son taux effectif global et, éventuellement les modalités d'indexation,
- les garanties exigées (assurance notamment) et leur coût,
- l'échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts,
- les conditions de transfert du prêt à une autre personne,
- le montant des frais d'études à verser au prêteur en cas de non-conclusion du contrat de vente.
 
Une offre valable 30 jours, à accepter après 10 jours
 
L'envoi de l'offre oblige le prêteur à maintenir les conditions indiquées sur l'offre de prêt pendant une durée minimale de 30 jours à compter de sa réception par l'emprunteur. L'offre est soumise à l'acceptation de l'emprunteur et des cautions, personnes physiques, déclarées.
 
L'emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l'offre que 10 jours après l'avoir reçue. Le jour de la réception de l'offre ne compte pas dans le délai.
 
Jusqu'à acceptation de l'offre, aucun versement ne peut être fait par le prêteur, aucun chèque ne doit être signé. L'emprunteur doit renvoyer l'offre de prêt signée par lettre au terme de ce délai, pour signifier son acceptation.
 
 
Fiche pratique réalisée en collaboration avec Universimmo.com