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Fiches pratiques

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Les obligations légales du Locataire

La codification des devoirs respectifs du propriétaire et du locataire ne date pas d'hier ni des législations spécifiques des baux d'habitation : elle est présente dès l'origine dans le Code civil et fixe les obligations respectives des deux parties à un contrat de location : obligation de "délivrance", de bon état de la "chose louée", d' "entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée", et d'en "faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail" pour le propriétaire, obligation d' "user de la chose louée en bon père de famille", "et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail", d'en assurer l'entretien courant, et de "payer le prix du bail aux termes convenus" pour le locataire. Ce dernier doit aussi répondre des "dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute" (principe de la présomption de responsabilité locative qui justifie l'obligation d'assurance de responsabilité imposée par les contrats), mais ne doit ni les réparations à effectuer par suite de la survenance d'un sinistre, ni celles rendues nécessaires par la "vétusté". Jouissance paisible et paiement du loyer et des charges C'est la première obligation du locataire, posée par l'article 1728 du Code civil : " Le preneur est tenu de deux obligations principales : "1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; "2° De payer le prix du bail aux termes convenus". La loi du 6 juillet 1989, qui s'applique à la location de logements non meublés destinés à l'habitation principale du preneur, est plus précise : "Le locataire est obligé : "a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ; "b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (...)". Le loyer et les charges Le paiement du loyer est avec l'époque monté en première position. Y est associé ce qui est depuis longtemps considéré par la jurisprudence et maintenant défini par la loi comme l'accessoire du loyer, à savoir les charges récupérables. Hors locations relevant de la loi de 1989, la nature de ces dernières doit être précisée dans le contrat de location ; elles peuvent aussi fixées de manière forfaitaire ; sans mention, elles sont incluses dans le bail (loyer charges comprises). Rien de tel par contre dans les locations sous la loi de 1989 ; l'article 23 de la loi les définit comme exigibles distinctement du loyer et "sur justification", par rapport a une liste par un décret, le décret du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables. Cette liste est strictement limitative et de nombreux arrêts de jurisprudence sont venus encadrer les interprétations. La loi "ENL" du 13 juillet 2006 a toutefois admis qu'il puisse y être dérogé par accords collectifs locaux, à condition qu'ils portent sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986. L'article 23 fixe aussi le principe des provisions-régularisations : il précise notamment que "les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel". Il fixe aussi les modalités de justification et les possibilités de contrôle de la part des locataires : "un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. L'usage paisible En seconde ou en première position, l'usage paisible des locaux, condition nécessaire de la poursuite du bail et dont les manquements peuvent justifier sa résiliation, est défini par rapport à la destination qui leur est donnée dans le contrat de location ; tout détournement d'usage engage la responsabilité du locataire quant aux dégradations ou l'usure anormale des locaux et équipements qui pourrait en résulter (par exemple les dégâts causés par l'humidité et les graisses en cas d'usage d'un logement pour y faire la cuisine d'un restaurant ou d'un commerce de plats à emporter)... Peuvent être sanctionnés par une résiliation tous manquements à l'usage des locaux tel qu'il est défini dans le bail, et/ou susceptibles de mettre en cause la responsabilité du propriétaire à l'égard des autres locataires, plus généralement des autres occupants de l'immeuble, de la copropriété ou du lotissement, le propriétaire étant considéré à l'égard des tiers comme devant répondre de ses locataires... Sont également sanctionnables les actes et comportements susceptibles de mettre en cause la sécurité des occupants et celle du "reste du monde"... Par ailleurs, dès lors qu'il s'agit d'un logement, à moins que le bail ne soit stipulé « mixte habitation et professionnel », le locataire ne peut y exercer une activité professionnelle ou commerciale. En revanche, certaines activités rémunérées comme la garde d'enfant est permise, à condition qu'elle n'entraine pas de gêne pour le voisinage. Il y a toutefois une dérogation : l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisé dans une partie d'un local à usage d'habitation, dès lors que l'activité considérée n'est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises » (article L631-7-3 du Code de la construction et de l'habitation). Par ailleurs, il existe aussi la possibilité de domiciliation administrative pour les activités commerciales nécessitant une inscription au registre du commerce (sans limite de durée) ou de domiciliation du siège social pour les activités exercées en société, même personnelle (mais seulement pendant une durée de cinq ans), sous réserve dans tous les cas d’en faire la demande au propriétaire (qui ne peut pas refuser...). Enfin, toute activité privée provoquant des nuisances sonores dans un immeuble d'habitation peut être sanctionnée. Et pas seulement, comme tout le monde le croit, qu'à partir de 22 heures. Tout désordre intolérable est condamnable quelle que soit l'heure de la journée. Obligation d'entretien Elle est définie par l'article 1754 du Code civil d'une manière quelque peu pittoresque, eu égard à l'ancienneté du texte : "Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire : "Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ; "Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ; "Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ; "Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ; "Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures". Il en ressort deux aspects principaux : - le locataire n'est tenu qu'au "menu entretien", le bailleur devant tout le reste, - le bailleur est tenu des réparations des dommages causés par la grêle ou "autres accidents extraordinaires et de force majeure", en clair des réparations des dommages causés par les "sinistres". Il en résulte qu'il incombe au propriétaire de s'assurer en garantie "dommages" contre tous les dommages immobiliers, le locataire n'étant quant à lui tenu de s'assurer que pour sa responsabilité locative et bien entendu pour les dommages susceptibles d'être causés à son mobilier et ses effets personnels. L'exonération du locataire quant à la réparation des dommages causés par les sinistres est confirmée par l'article 1755 qui précise qu' "aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure". L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 est plus précis ; il prescrit au locataire : (...) "c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; "d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (...)"... Le décret dont il s'agit est le décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives : il fournit une liste indicative des réparations incombant au locataire : "I. - Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif. "a) Jardins privatifs : "Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; "Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage. "b) Auvents, terrasses et marquises : "Enlèvement de la mousse et des autres végétaux. "c) Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières : "Dégorgement des conduits. "II. - Ouvertures intérieures et extérieures. "a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres : "Graissage des gonds, paumelles et charnières ; "Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes. "b) Vitrages : "Réfection des mastics ; "Remplacement des vitres détériorées. "c) Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies : "Graissage ; "Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames. "d) Serrures et verrous de sécurité : "Graissage ; "Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées. "e) Grilles : "Nettoyage et graissage ; "Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes. "III. - Parties intérieures. "a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons : "Maintien en état de propreté ; "Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci. "b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol : "Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ; "Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous. "c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures : "Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries. "IV. - Installations de plomberie. "a) Canalisations d'eau : "Dégorgement : "Remplacement notamment de joints et de colliers. "b) Canalisations de gaz : "Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ; "Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement. "c) Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance : "Vidange. "d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie : "Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; "Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; "Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; "Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau. "e) Eviers et appareils sanitaires : "Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches. "V. - Equipements d'installations d'électricité. Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection. VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location. "a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ; "b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ; "c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ; "d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation. A l'exonération du locataire de l'obligation de procéder à la réparation des dommages des sinistres, ces articles ajoutent donc aussi celle de remédier, y compris pendant la durée du bail, à la "vétusté" : celle-ci se définit comme l'usure ou la dégradation des différents composants de la chose louée par le seul effet du temps et de leur usage normal par le locataire dans le cadre d'une jouissance paisible ("en bon père de famille" selon le Code civil) ; dès lors qu'aucune dégradation ne leur été causée par faute ou usage anormal de la part du locataire, le remplacement des composants du logement - équipements ménagers, éléments de l'installation de chauffage et production d'eau chaude, volets roulants, mais aussi serrures, portes de placards, peintures, revêtements muraux ou de sol etc. - incombe au bailleur lorsque ces composants arrivent à la fin normale de leur durée de vie, que les bailleurs institutionnels ou sociaux fixent dans des "grilles de vétusté" avalisées fréquemment par accords collectifs : par exemple 7 ans pour les peintures, papiers peints et moquettes, 25 ans pour les carrelages et parquets, 10 ans pour un chauffe-eau, 15 ans pour une chaudière et la robinetterie, 20 ans pour les autres appareils sanitaires, 15 ans pour des volets roulants, etc.

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