Vous disposez d’un bien immobilier dont vous n’avez pas l’usage ? Savez-vous que vous pouvez le démembrer pour en faire par exemple profiter vos enfants ou vos proches. Qui peut être intéressé par cette solution ? Pourquoi la choisir? Comment s’y prendre ?

Définition

Le démembrement de propriété est un terme juridique assez barbare qui évoque une réalité assez simple : il s’agit de « diviser » la pleine propriété d’un bien en usufruit et nue-propriété.

L’usufruit : c’est le droit d’utiliser un bien, un logement par exemple, qui appartient à quelqu’un d’autre. En d’autres termes, l’ « usufruitier » (le titulaire de l’usufruit) peut utiliser le bien donné ou en percevoir les revenus. En résumé, il peut l’habiter ou le louer et empocher les loyers. C’est à lui d’entretenir le bien, de payer les charges courantes, ainsi que les taxes.

De son côté, le « nu-propriétaire » a le droit de faire des travaux dans son bien, et éventuellement de le modifier. C’est à lui qu’incombent le paiement des charges et les grosses réparations (ravalement, changement de chaudière, etc.).

Pour aider les enfants

Les étudiants aussi sont demandeurs de revenus d’appoints surtout lorsqu’ils poursuivent de longues, coûteuses et lointaines formations. Pour subvenir aux besoins matériels et financiers de leurs progénitures, les parents peuvent utiliser le « démembrement temporaire de propriété ».

Cette technique consiste pour ces derniers à conserver la nue-propriété d’un actif (bien immobilier, etc.) et à donner temporairement l’usufruit au jeune, soit la faculté de percevoir les revenus du capital (loyers).

La durée de cette donation temporaire peut aller jusqu’à dix ans, c’est dire si votre (petit) enfant a le temps de faire de longues études et d’en profiter avant de voler de ses propres ailes.

Au terme de cette parenthèse de quelques années, vous récupérez la pleine propriété de votre bien et vous êtes libre d’en faire ce que vous voulez !

Pour anticiper la succession

La donation en démembrement de propriété peut être définitive. Ici les parents peuvent décider de conserver l’usufruit du bien pour y vivre ou en disposer à leur guise. Quant à l’enfant, il devient nu-propriétaire.

Au décès de ses parents, ce dernier recueille l’usufruit et devient alors pleinement propriétaire du logement, sans droits supplémentaires à payer. On dit qu’il y a remembrement de la propriété. Au sein d’une même famille, c’est un système pratique pour transmettre ses biens, gérer une succession sans mettre quelqu’un dehors ou loger ses enfants.

Pour minorer l’impôt

Ces astucieux montages juridiques permettent aussi de payer moins d’impôts ou de minorer les droits de succession. L’idée est de réaliser une transmission immobilière à moindre coût.

Pour les particuliers fortement imposés, une donation temporaire d’usufruit est très utile. Détaché du foyer fiscal, le « jeune » bénéficiant de ces ressources nouvelles paiera l’impôt sur le revenu. Mais sa tranche d’imposition étant en principe inférieure à la vôtre, la ponction fiscale sera moindre. Sachez qu’un bien démembré n’est pas taxable au titre de l’Impôt sur la Fortune (ISF). La valeur de l’usufruit sort de votre patrimoine taxable et donc vous payez là aussi moins d’impôts.

Chez le Notaire

Pour être valable, la donation doit se réaliser chez un notaire. Un acte doit être rédigé pour formaliser les conditions. Le coût de cet acte dépend de la valeur du bien.

Par exemple : un bien de 600.000 euros donné en usufruit temporaire de 10 ans par deux parents à leur enfant génèrera des frais de

4.500 euros. Il n’y aura pas de droits à acquitter grâce au jeu des abattements.