Vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans un immeuble de caractère et bénéficier d’une déduction fiscale? Alors, l’acquisition d’un logement sous le régime de la loi Malraux est une solution.

Très encadrées par cette loi, ces opérations immobilières consistent à réhabiliter entièrement un immeuble historique. Commercialisé par quelques spécialistes, cet investissement de « niche » doit être examiné avec attention. Un foncier et (ou) une restauration trop chers payés, une opération mal ficelée suivie d’un redressement fiscal salé, suffisent à transformer cette opération en gouffre financier.

Voici nos conseils pour éviter les erreurs d’appréciation.

Pour qui ?

Petits contribuables s’abstenir ! Cet investissement défiscalisant est à réserver à ceux qui ont déjà des revenus fonciers importants. En outre, la mise de départ n’est pas neutre. Compte tenu de l’ampleur des travaux, comptez entre deux et trois ans entre la signature chez le notaire et l’arrivée du premier locataire. Autant dire qu’il faut avoir les reins solides pour supporter des charges en cascade avant l’encaissement des premiers revenus locatifs. En général, le rendement net d’une opération tourne autour de 2 à 3 % et il faut investir pour au moins 15 ans.

L’aventure vous tente ? Sachez que l’avantage fiscal est un bon point, sauf s’il peut, à terme, être annulé en cas de revente. Si vous accusez une moins-value lors de la cession, vous aurez alors perdu de l’argent. Avant de vous lancer dans un tel investissement, faites-vous conseiller (notaire, conseiller en gestion de patrimoine).

Comment choisir ?

La publicité concernant les opérations en Malraux est assez confidentielle. Depuis quelques années, l’offre de programmes se concentre dans les villes moyennes (Bayonne, Blois, Poitiers, Carpentras, etc .).

Le prix au mètre carré est un critère déterminant pour se rendre compte du réalisme de l’opération. Afin de disposer d’un bon effet de levier fiscal, le prix avant rénovation doit être faible et celui des travaux le plus élevé possible. Car finalement, seuls les travaux confèrent l’avantage fiscal. Dans les grandes métropoles régionales, le foncier représente 50 à 60 %, dans les villes moyennes, il avoisine 20 à 30 %.

L’offre de biens :

Il s’agit de constructions de caractère dans les quartiers historiques avec des hauteurs sous plafond, des boiseries, parquets et cheminées. Quelques rares programmes débutent à moins de 130 000 euros, mais d’autres peuvent dépasser 500 000 euros.

Avant de signer, soyez attentif à ne pas surpayer le bien sous prétexte que l’avantage fiscal vous procurera un rendement supplémentaire. Pas la peine de vous laisser impressionner par l’état de délabrement lors de la visite du bien avant travaux.

Le pedigree de l’opérateur :

Veillez au sérieux de l’opérateur. Choisissez de préférence une société qui a pignon sur rue, et qui dispose de plusieurs réalisations à son actif. En Malraux, le dispositif juridique, fiscal et architectural, est particulièrement draconien et doit être respecté à la lettre sous peine de redressement fiscal. Une erreur de cet interlocuteur dans la démarche administrative, et vous serez redressé(e).

Des travaux sous haute surveillance

C’est à ce stade que se concentrent les plus gros risques de redressement fiscal. Les démarches engagées pour réaliser les travaux et leur nature sont scrupuleusement spécifiées par la loi. Le moindre faux pas, et le fisc s’en mêle.

Lorsque les lots de l’immeuble sont (presque) tous vendus, les acquéreurs doivent se réunir en assemblée générale de copropriété au cours de laquelle ils décident de se constituer en Association Foncière Urbaine (AFU). Cette structure doit assumer le rôle de maître d’ouvrage c’est-à-dire qu’elle doit décider des travaux, contrôler leur réalisation et les régler en adressant des appels de fonds à ses membres.

Avant le premier coup de pioche, l’obtention auprès de la préfecture de l’Autorisation spéciale est indispensable. Pour les immeubles classés Monuments Historiques, l’architecte des Bâtiments de France doit donner son feu vert à la restauration et contrôle de façon étroite le bon déroulement des travaux.

Si les membres de l’AFU ne se sentent pas l’âme de bâtisseurs, l’administration fiscale admet que soit donné un mandat à un professionnel rémunéré. Sous peine de remise en cause de l’avantage fiscal, ce mandat doit toujours être établi avant même que ce professionnel n’ait entamé la moindre démarche.

Précision importante : afin de répondre à toute interrogation des services fiscaux, très tatillons sur la nature des travaux déductibles, pensez toujours à conserver l’ensemble des factures. Une opération Malraux reste risquée au plan fiscal, mais aussi financier. Dès le départ, il faut prévoir une marge de majoration des travaux de l’ordre de 5 à 15 % car c’est une fois mise à nue que la « carcasse » d’un vieil immeuble se révèle.

Une location de charme

Une fois la phase de travaux achevée, la location doit s’effectuer dans la foulée sous peine de se faire retoquer par l’administration fiscale. Le loyer est librement fixé et aucun plafond de ressources du locataire n’est requis. Les prix pratiqués localement dans le neuf (ou à défaut dans l’ancien) haut de gamme constituent un bon repère. Inconvénient de ces locations? L’absence de place de parking en raison de l’ancienneté des constructions.

La clientèle fréquemment attirée des biens de charme est constituée de jeunes couples d’actifs aux revenus confortables ou des seniors désireux de quitter la périphérie pour s’établir en centre ville près des commodités (commerces, transports, etc.).

Attention, si au cours des six ans de location, vous aviez des difficultés à trouver un nouveau locataire, sachez que le fisc est en droit d’exiger de vous la preuve que vous avez accompli toutes les démarches nécessaires pour louer ou relouer votre logement dans les meilleurs délais (parution de petites annonces, etc.). Vérifiez toujours que le bien est occupé à titre de résidence principale par le locataire, le fisc est regardant à ce sujet.