Pour mener à bien cette opération immobilière avec un avantage fiscal à la clef, il faut respecter les délais imposés par la loi. Pour investir en Scelllier dans du neuf, sachez qu’il faut passer par trois grandes étapes.

La connaissance et la maîtrise de cette chronologie sont nécessaires car il s’écoule parfois près deux ans entre le jour de la réservation du lot chez le promoteur et la perception des premiers loyers.

Etape n°1 : La date de signature chez le notaire

La signature de l’acte authentique chez le notaire marque une date importante. Ce document officiel fait de vous un propriétaire immobilier. Cette pièce compte aux yeux du fisc car elle vous permet de bénéficier de la fiscalité immobilière en vigueur le jour de la vente. Par exemple, si vous passez chez le notaire (signature de l’acte de vente) avant le 31 mars 2011, vous aurez in extremis le droit de déduire 25 % du prix d’achat du bien de votre impôt sur le revenu, pendant 9 ans et dans la limite de 300 000 euros d’investissement.

En revanche, si ce même acte est rédigé après cette date (soit à compter du 1er avril 2011), la fiscalité change et devient moins favorable. L’achat en Scellier permettra de déduire 22 % pour un logement labellisé « BBC » et 13 % pour un autre moins performant énergétiquement.

Etape n°2 : La date d’achèvement des travaux

Une fois l’immeuble construit et quasiment terminé (soit plus d’un an après l’achat), le promoteur délivre systématiquement et obligatoirement au propriétaire un certificat mentionnant la déclaration de l’achèvement et de la conformité des travaux, dit « DAT ». L’émission de ce document marque une nouvelle étape. Il permet d’informer l’administration fiscale que la réduction de l’impôt sur le revenu peut enfin démarrer.

Par exemple, si la DAT est datée de juin 2011, alors vous pourrez commencer à minorer vos impôts de 2012, c’est-à-dire sur les revenus de 2011. En revanche, si, le certificat est émis en 2012, alors la défiscalisation démarrera à compter des revenus de 2012, c’est à dire à déclarer en 2013. Il faut tenir compte de ce décalage fiscal dans le temps.

Attention : la date d’achèvement ne coïncide jamais avec celle de la livraison. Il peut s’écouler deux à trois mois entre ces dates pour cause de finitions dans la résidence ou dans l’immeuble.

Etape n°3 : Le jour de la livraison du logement

La livraison se déroule souvent près de deux ans après l’achat du bien sur plans. D’ailleurs, la plupart des programmes immobiliers commercialisés aujourd’hui sont livrables en 2012, voire 2013. Il faut toujours prévoir un délai de 3 à 4 mois supplémentaire en cas de retard du promoteur.

Cette échéance est importante car c’est à partir de la remise des clefs que le bien devient habitable, et donc louable. La loi laisse au propriétaire un délai de 12 mois pour tout mettre en œuvre pour louer son bien. Passé ce délai, il perdra l’avantage fiscal.

Pour éviter de laisser le logement vide trop longtemps, mieux vaut chercher un locataire au moins six mois avant la remise des clefs. En s’y prenant à l’avance vous pourrez faire coïncider la date de livraison avec celle de l’arrivée du locataire dans les lieux. Une façon efficace d’empocher sans tarder les premiers revenus et de ne pas rogner sur la rentabilité locative.