Force est de constater que les taux de rentabilité à deux chiffres que l'on pouvait espérer il y a 25 ans sont bel et bien révolus, ou sinon très rares.

Différencier la rentabilité brute de la rentabilité nette

Les taux de rentabilité annoncés par les professionnels sont des pourcentages bruts, faciles à calculer, puisqu'il suffit de diviser le loyer annuel par le prix d'achat. Ce simple calcul permet de comparer la rentabilité des biens proposés entre eux. Ainsi, une première sélection des biens peut être faite, mais il ne s’agit que d’un simple indicateur.

En effet, la rentabilité locative brute est aussi éloignée de la rentabilité nette que le salaire brut l’est du montant réellement perçu. De la rentabilité locative brute, il faut déduire tous les frais induits de l’achat immobilier : frais de notaire, de copropriété et de syndic, sans oublier la lourde fiscalité qui frappe cette catégorie de placements, une fois les éventuels dispositifs d’incitation fiscale épuisés.

Lorsqu'un investissement locatif affiche une rentabilité autour de 5 % dans le neuf, et de 8 à 10 % dans l'ancien, il faut donc avoir conscience qu'il s'agit de rentabilités brutes. Elles seront inférieures aux rentabilités nettes, une fois toutes les charges déduites, d'environ 20 % dans le neuf (où les frais de notaire sont intégrés au prix de vente du bien immobilier) et de 30 % dans l'ancien. Du fait des prix qui n’ont cessé d'augmenter dans l'ancien comme dans le neuf, la rentabilité nette est aujourd'hui le plus souvent sous la barre des 5 %.

Plusieurs paramètres à prendre en compte

Pour autant, l'investissement locatif demeure une opération intéressante pour trois raisons principales :

- D’abord, les taux d'intérêts modérés des prêts immobiliers permettent aux investisseurs de réaliser de bonnes opérations.

- Ensuite, la possibilité d'associer l'économie d'impôts à l'investissement locatif est une autre façon de “compenser” la baisse de la rentabilité locative. Les dispositifs fiscaux « de Robien » et « Borloo » sont très favorables aux contribuables qui sont dans les hautes tranches d’imposition.

Le dispositif « Scellier » est quant à lui une réduction d’impôt qui offre le même avantage quel que soit le taux d’imposition. Soulignons aussi que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

- Enfin, la baisse générale des prix permet de saisir des opportunités dans la perspective de réaliser des plus values à long terme... Elle augmente aussi les rentabilités locatives !