Il existe trois façons de calculer la rentabilité d’un investissement immobilier, nous vous les expliquons…
La rentabilité brute :
Elle est calculée par rapport au prix d’acquisition du bien et ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu.
Le calcul est le suivant : Taux de rentabilité brute = 100 x (loyer mensuel x 12) divisé par le Prix d’acquisition du bien.
Le prix d’acquisition comprend également les frais relatifs à cette acquisition (notaire, agence immobilière, crédit…).
La rentabilité brute est un indicateur souvent utilisé comme argument de vente mais ne reflète en général pas la réalité, car il ne prend en compte que les loyers.
La rentabilité nette de frais et charges :
Elle est calculée par rapport au prix d’acquisition mais en tenant compte des frais liés à l’entretien et la gestion du bien immobilier.
Elle part du principe qu’un investissement immobilier nécessite des frais pour pouvoir continuer d’être loué aux prix du marché ou pour le valoriser. La plupart des charges sont prises en compte pour ce taux.
Le calcul est le suivant :
Taux de rentabilité nette = 100 x (loyer mensuel x 12)
Moins la Taxe foncière
Moins la Charges non récupérables
Moins la Frais de gestion
Divisé par le Prix d’acquisition du bien
Les frais pris en compte pour le calcul de la rentabilité nette de frais et charges sont :
• La taxe foncière (un mois de loyer environ, soit à peu près 8 % des loyers annuels). Les charges non récupérables auprès des locataires comme les honoraires de syndic,
• Les changements de locataires (ou vacances locatives) durant lesquelles le loyer n’est pas perçu (en général 1 mois tous les 3 ans, plus pour les petites surfaces où le taux de rotation est plus important),
• Les travaux d’entretien courants,
• Plus les frais de gestion et les assurances éventuelles loyers impayés.
La rentabilité nette :
Elle est calculée en prenant en compte les recettes après impôts, ainsi que les éventuelles déductions obtenues par des programmes spécifiques (Borloo, Robien…) ou des travaux de réhabilitation. C’est le taux le plus proche de la réalité mais aussi le plus complexe à calculer puisqu’il dépend de la fiscalité du bailleur. Toutefois, ce taux n’est valable que si la situation de l’investisseur ne change pas.
En effet, des revenus en moins (retraite, chômage…) ou supplémentaires peuvent modifier sa situation fiscale et influencer la rentabilité (plus l’investisseur paie d’impôts, plus l’économie sera importante par exemple).
Les différences entre la rentabilité brute et la rentabilité nette peuvent s’avérer importantes. Cependant, le niveau de rentabilité d’un logement ne doit pas être le seul critère de choix pour investir dans l’immobilier locatif. En effet, même si le logement offre une faible rentabilité, un bien immobilier peut offrir d’autres avantages, comme celui de loger des membres de sa famille ou servir de résidence secondaire, et il permet surtout de se constituer un patrimoine. De plus, le taux de rentabilité ne prend pas en compte l’éventuelle plus value pouvant être réalisée dans le cas d’une revente du bien.
16 commentaire(s)
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Sév
Ce que je ne comprend pas dans les calculs sur la rentabilité net, c'est :
pourquoi on ne prend pas en compte le coût du crédit dans les charges ?
Si je dois rembourser 400 euros par mois, soit un coût de 4800 euros/an
+ les 2500 euros de charges (d'anonyme)
alors mon rendrement sera ici négatif !! non ?
Merci d'avance de ta réponse
Phalakone Mysay
Merci pour cet article tres simplement explique.
Pour Speedy, il semble que l'on considere un taux net rentable et correct a partir de 7%.
Marek
bonsoir
j'ai mis au point une calculette de calcul de la rentabilité d'investissement locatif à partir de la méthode des cash flows actualisés. C'est simple d'utilisation à la conditions de bien prévoir tous les paramètres fiscaux et d'être réaliste sur les loyers et charges. Je l'utilise pour mes appartements.
Anonyme
Ex. : un studio acheté 70 000 EUR, frais annexes inclus(notaire,agence,...inclus ), est loué 400 EUR par mois. Il rapporte donc 4 800 EUR de loyers annuels. Le rendement brut de l’investissement s’élève à : (4 800 / 70 000) x 100 = 6,85 %.
Rendement net annuel
Il s’obtient en divisant le loyer annuel net par le coût total de l’investissement. Pour calculer ce loyer net, il faut déduire du montant brut les dépenses suivantes :
les frais de location (frais de gérance, assurance loyers impayés, etc.) ;
les charges diverses non récupérables sur le locataire ;
les impôts locaux (taxe foncière) ;
les impôts nationaux (prélèvements sociaux de 13,5 % et impôt sur le revenu qui dépend de chacun suivant sa tranche).
Ex. : un studio acheté 70 000 EUR procure 4 800 EUR de loyers annuels. Le total des charges pour moi s’élève à 2 500 EUR. Le rendement net annuel de l’investissement est de : (( 4 800 - 2 500) / 70 000 ) x 100 = 3,28 %
Ce qui est la moyenne générale: on divise par 2 le rendement Brut pour avoir le rendement Net.
Bon calcul
Phalakone Mysay
2500 euros de charges annuelles?
Ceci me parait élevé pour un studio de 70 000$.
A
"La plus value implique de revendre plus cher qu'on a acheté. Vu les prix actuels, on est presque certain d'y perdre."
C'est exact, cependant l'investissement locatif reste un investissement de long terme sinon on ne parle plus d'investissement mais de spéculation ... Pour réaliser une bonne plus value il n'y a pas de mystere, il faut entretenir le bien mais surtout ne pas chercher une rentabilité mirobolante ... il semble censé de dire que si vous achetez un studio rue de la paix sa rentabilité sera plus faible que si vous en achetiez un rue Lecourbe ... cependant dans 20 ans la plus value sur la Paix sera certainement plus importante que sur Lecourbe ... Rares sont les propriétaires qui vivent de l'immobilier... comme on le dit plus haut on se constitue un patrimoine.
Julie
"De plus, le taux de rentabilité ne prend pas en compte l’éventuelle plus value pouvant être réalisée dans le cas d’une revente du bien."
Mouais. La plus value implique de revendre plus cher qu'on a acheté. Vu les prix actuels, on est presque certain d'y perdre.
lili
je voudrai devenir locataire d'une piéce de 9 m2 (chambre).il reste a faire un point d'eau obligatoire qui est faisable avec le prêt caf.Est ce bien rentable que je loue ou que j'achéte la piéce?repondez moi merci
conseil
Bonjour a tous ,
J aimerais avoir conseils .
J ai l intention d acquerir un immeuble de 190m2
avec 3 F2 de 50 m2 tous loués a 370cc et un studio meublé à 320euroscc.
Le prix est de 190000euros net vendeur
La taxe foncière est de 1826euros
est ce un bon investissement ?
franfran
dans le nord, le rapport doietre minimum 10% sinon ca sert a rien (ou alors acheter cash) le mieux c est environ 12% mais cela reste difficile a trouver... sympa le tunnel de friggit! ca me fait frid dans le dos...
mathieu
Quel est ton mode de calcul de rentabilité?
teddy
bonjour,
Je loue 3 appartements pour un revenu brut annuel de 21 600€ que je déclare comme revenus avec report sur ma déclaration personnelle.
Je sui en recherche d'emploi et me pose la question de passer en BIC ou BNC.Le fait de passer en professionnel est il intéressant,
en ajoutant un bien à la location?
cela donne til un statut social ?
Merci de vos réponses.
mathieu
Bonjour
Alors pour repondre a speedy, il n'y à pas de reponse precise dans l'absolue! Ta question est trop vague! quel est ton but? produit de retraite? ou produit financier? dans les deux cas les exigences en rentabilité ne sont pas les mêmes.
Enfin la caractéristique du placement dans l'immobilier est sa grande rigidité à taux égale à un produit financier standar le placement est à privilégier ( sauf objectif retraite...)plus souple en cas de besoin rapide en liquidité.
En ce moment les produits immobilier ne sont pas intéressant sauf "affaire" exceptionnel, renseigne toi sur ce que l'on appel le tunnel de frigit ;-) c'est vachement interessant.
CM
Bonjour,
Pour répondre à Speedy le taux sera intéressant s'il est au moins équivalent à celui d'un placement bancaire. On aura la plus-value en plus d'un placement. Mais si le taux est inférieur cela semble moins intéressant à moins d'être certains de faire ensuite une super plus value. Pour un studio on part sur 6 à 7 % de rentabilité, et plus le bien est grand ou prestigieux, plus le taux descend. Parfois sur une maison on peut être à 3,5 %.
speedy
a partir de quel taux on c si c correcte ou pas
cool
Aprés avoir calculer le rapport locatif on obtient chiffres à virgule (l'indice ou le taux), mais à quoi est ce qu'elle sert ?? ça nous indique quoi ? Un bon ou mauvais rapport certe, mais selon quelle critères?
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