Vous avez acheté il y a quelques années un logement (investissement locatif ou résidence secondaire) et souhaitez aujourd’hui vous en séparer ? Rien ne vous empêche de le faire.

Toutefois avec l’envolée des prix observée ces dix dernières années, il y a de fortes chances que vous deviez payer l’impôt sur la plus-value immobilière.

Qu’est ce que cette imposition? Quand faut-il la payer ? Quel est son montant ? Explications.

Qu’est ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value est le bénéfice réalisé par un propriétaire entre le prix d’achat et de vente de son bien immobilier. Comme tous les marchés, l’immobilier obéit à des cycles. Tout dépend donc du prix d’achat du bien et surtout de cession quelques années plus tard. Si entre ces deux moments, les prix ont flambé, le vendeur empoche une coquette somme, bien utile pour doper son apport personnel lors d’une nouvelle acquisition.

En revanche, si au cours de ce laps de temps les prix ont stagné, voire chuté, le capital récupéré se limitera au mieux à la partie remboursée de l’emprunt, avec même une éventuelle moins-value à la clé. Dans ce cas, il n’y a bien sûr pas d’impôt sur la plus-value.

A quel moment y-a-t-il taxation ?

Dès lors qu’il y a une cession du bien immobilier à titre onéreux. Autrement dit, les cessions à titre gratuit comme les donations ou les successions ne sont pas concernées par cet impôt.

Qui est concerné par cette taxation ?

Tout cédant (personne physique, SCI, etc.) domicilié en France.

Quel est le montant de cette imposition ?

Avant de calculer la plus-value imposable, les prix de vente et d’achat sont « corrigés ».

Du prix de cession, le propriétaire peut déduire :

- la commission de l’agence immobilière si elle est à sa charge ; 

- les frais liés à l’établissement des certificats de surface, d’absence de termites, d’amiante et de plomb (diagnostics) ;

- les frais de mainlevée d’hypothèque ;

- la TVA résiduelle éventuellement versée ;

- les honoraires d’architecte acquittés le cas échéant pour l’obtention d’un permis de construire, et/ou du géomètre pour un bornage.

Au prix d’achat, ce même propriétaire peut ajouter :

- les frais d’acquisition (la commission de l'agence immobilière et les frais versés au notaire pour sa négociation - estimés forfaitairement à 7.5 % -) ;

- les charges et indemnités ;

- les frais de voirie, de réseaux et de distribution imposés par les collectivités locales ;

- les dépenses de construction et d’amélioration ;

- le coût des travaux estimés forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition si le bien est détenu depuis plus de cinq ans.

Cet abattement est de :

-2% par an entre la 6ème et la 17ème année de détention,

-4% par an entre la 18ème et la 24ème année,

-8% par an à compter de la 25ème année.

Le résultat obtenu, une fois les abattements déduits, constitue la plus-value nette imposable.

Le taux d'imposition final à appliquer est de 34,5 %. 

La Loi de Finances pour 2013 institue une surtaxe lorsque la plus-value nette imposable excède 50.000 € (entre 2 et 6 % de la plus-value nette imposable selon les montants).

Quand paie-t-on cet impôt ?

Il est payé en une seule fois par le vendeur, le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. C’est d’ailleurs ce dernier qui récolte l’impôt pour le compte du Trésor Public.

La déclaration est rédigée par l’homme de droit, signée par le vendeur en même temps que la vente. Résultat, ce dernier reçoit des mains du notaire un chèque du montant de la cession minoré de la taxation sur la plus-value. Par la suite, le notaire verse la somme prélevée au service des impôts à l’occasion des formalités d’enregistrement de l’acte.

Quels sont les cas d'exonération ?

- La cession d’une résidence principale.

- La cession de tout bien détenu depuis plus de 30 ans.

- Les biens dont le prix de cession n'excède pas 15.000 €.

- La cession d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif à condition de :

*ne pas être propriétaire de sa résidence principale depuis 4 ans
* ré-employer tout ou partie du prix de vente pour l’achat ou la construction d’une résidence principale dans les 2 ans.

Parmi les autres cas d’exonération, on relève entre autres :

- Les titulaires de pension de vieillesse ou de certaines cartes d’invalidité (2e et 3e catégorie) à la double condition de :

     • ne pas payer l’ISF l’avant-dernière année précédant celle de la cession.

     • disposer d’un revenu fiscal de référence limité.

- Les exproprié(e)s, sous certaines conditions.

- Certains contribuables non résidents.

- La vente de l'ancienne résidence principale de retraités ou d'invalides (sous conditions).