Financer un voyage d’été en Australie en louant sa résidence secondaire ? Ce n’est pas une idée saugrenue ! Comme la résidence secondaire est souvent une succession de dépenses, c’est l’occasion de la transformer en mine d’or.

De quelle façon ? La louer à la semaine, à la quinzaine pendant la totalité (ou une partie) de la période estivale. Le jeu en vaut la chandelle. Toutefois pour que cette opération soit rentable et réussie, mieux vaut mettre toutes les chances de votre côté. Ce type de location s’effectue avec rigueur et méthode. Explications.

Mettre en valeur ses atouts

Pour séduire les estivants, il est préférable que votre maison ou appartement se situe dans une région touristique attractive. La proximité de la mer en été, celle des pistes de skis en hiver sont des atouts majeurs. Mais, le tourisme vert a aussi ses adeptes. Les maisons en milieu rural situées à proximité d’un parc national, de la route de vins, d’un site connu ou d’un « GR » sont également recherchés.

Préférez des durées de location courtes

Louer pour les vacances offre la possibilité de facturer l’occupation du bien meublé à la semaine ou à la quinzaine à un prix bien plus lucratif que pour une location annuelle. Même si le loyer est libre, il faut être en phase avec le prix du marché locatif local.

Pour une location d’une, deux ou trois semaines, le confort est certes important mais il n’est pas primordial, certains paramètres comptent plus que d’autres : le nombre de couchages, la présence d’une terrasse ou d’une piscine, l’exposition, la vue, la facilité d’accès, le stationnement. Tous ces critères doperont ou non le prix de votre location.

Au moment de préparer votre « grille de prix » pour les semaines de location, n’oubliez pas de moduler les loyers selon les périodes d’affluence. La haute saison coïncide toujours avec les vacances scolaires françaises et étrangères.

Quelle fiscalité ?

Cette formule est une alternative à la location nue classique. Louer meublé (avec des meubles) peut concerner à la fois un bien ancien ou neuf situé dans un immeuble d’habitation traditionnel ou dans une résidence de tourisme.

- Statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) : Ce régime concerne les locations de chambres meublées, les locations saisonnières, la location d’une partie de votre résidence principale, celle d’un appartement dans une résidence de services exploitée par un gestionnaire. Les loyers perçus sont soumis au régime d’imposition sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

La loi appelle ce régime le statut de loueur professionnel non meublé (LMNP). Selon le montant des loyers encaissés, trois régimes fiscaux s’appliquent.

- Régime de la micro entreprise (ou régime micro BIC) : Vos loyers annuels sont inférieurs à 32 600 euros hors taxes en 2011 ? Alors vous êtes soumis au régime de la micro entreprise (ou micro BIC) et bénéficiez d’un abattement fixe forfaitaire de 34 %. En résumé, vous n’êtes donc imposé que sur 66 % des loyers que vous touchez. Vous devez reporter directement le montant du chiffre d’affaires hors taxe sur la déclaration n° 2042 C.

- Régime simplifié :  Il s’applique lorsque le seuil de 32 600 euros est dépassé. Vous pouvez déduire sans limitation l’intégralité de vos frais et charges (dépenses de travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, etc.). Si ces dernières sont supérieures à vos revenus et engendrent donc un déficit foncier, ce dernier est imputable sur les loyers pendant cinq ans.