Dispositif Scellier - Carrez

Dispositif Scellier-Carrez, ou comment payer significativement moins d'impôts et se constituer un patrimoine pour moins de 200€/mois ?

Dispositif Scellier-Carrez, ou comment payer significativement moins d'impôts et se constituer un patrimoine pour moins de 200€/mois ?

En investissant dans un logement neuf destiné à la location, vous pouvez profiter d’un nouvel outil de défiscalisation sous forme d’une réduction d’impôt : c'est le dispositif Scellier-Carrez. Simple, lisible et efficace : à condition d'en profiter en 2009 !

Bénéficier d’une réduction d’impôt en effectuant un placement dans la pierre, c’est la grande nouveauté instaurée par la loi de Finances rectificative pour 2008. En effet, alors que la déduction au titre de l’amortissement Robien ou Borloo est proportionnelle au taux d’imposition de l’investisseur, la réduction d’impôt avec la loi Scellier-Carrez est identique quelle que soit votre tranche d’imposition !

Un mécanisme simple et lisible

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu jusqu'à 300 000 €. Le taux de cette réduction dépend de votre année d’acquisition : il est de 25% pour un achat réalisé en 2009 ou 2010 et de 20% pour un achat effectué en 2011 ou 2012. La réduction maximale est alors de 75 000 € pour un logement acquis dans le premier cas (2009-2010) et de 60 000 € pour un logement acquis dans le deuxième (2011-2012).

Jusqu’à 8 333 € d’économie par an !

Cette réduction s’étale sur 9 ans, à part égale, ce qui représente une réduction maximale pouvant atteindre 8 333 € par an. Mieux encore, au cas où cette réduction s’avérerait supérieure à votre revenu imposable, l’excédent peut être imputé sur votre impôt sur le revenu dû au titre des six années suivantes. Enfin, vous pouvez bénéficier d’une réduction supplémentaire si la location respecte les conditions applicables au dispositif Borloo jusqu'à 15 ans.

Entre 32 et 37% de réduction d’impôt…

Vous avez alors droit à un supplément annuel de réduction d’impôt à hauteur de 2% du prix du logement pendant 6 années supplémentaires. Ce qui porte le taux de la réduction à 37% si vous achetez en 2009 ou en 2010 ou à 32% si vous achetez en 2011 ou 2012. Là encore, si la réduction d’impôt est supérieure à votre impôt sur le revenu, le solde peut être reporté sur le montant de l’impôt des six années suivantes.

Les conditions pour en bénéficier

Pour profiter de cette réduction, il convient de respecter un certain nombre de critères d'exigence :

- acheter un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012,

- vous engager à louer pour une durée de neuf ans (la location devant prendre effet dans les 12 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement de la construction). La durée de location est prolongée de 3 ou 6 ans en cas de majoration de la réduction d’impôt,

- louer ce logement nu et à titre d’habitation principale pour le locataire,

- ne pas louer à un membre de votre foyer fiscal,

- respecter les plafonnements de loyers suivants : 21,02 €/m² en zone A (agglomération parisienne, Côte d’Azur et Genevois français), 14,06 €/m² en zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants, zones littorales et frontalières), 11,95 €/m² en zone B2 (agglomérations entre 50 000 et 250 000 habitants). L’investisseur qui opte pour un placement à 15 ans doit respecter un plafond de loyers au m² de 16,82 € en zone A, de 11,69 € en zone B1 et de 9,56 € en zone B2,

- dans le cas de l'option 15 ans, respecter le plafond de revenus du locataire qui varie en fonction de la composition de la famille et des zones géographiques A, B1, B2,

- acquérir un seul logement par an au titre de cette réduction.

Exemple pour un appartement 3 pièces

T3 de 61,60 m² + balcon 3,30 m² + parking sous sol, situé à Nantes Prix d'acquisition : 177 300 € + Frais de Notaire : 4000 €. Loyer garanti : 650 €/mois (inférieur au plafond Borloo) - Financement total 181 300 € sur 22 ans Frais de gestion 11,20 % (garantie de loyers impayés)

Revalorisation annuelle des loyers 2%, et de l’investissement 1% - Taxe foncière équivalente à un mois de loyer.

Pour un investisseur dans une Tranche Marginale d'imposition à 14 % et payant annuellement un impôt sur le revenu d’un minimum de 5 800 €

Source Nexity- février 2009 www.nexity-logement.com