Comment déclarer ses revenus locatifs ?

Vous êtes propriétaire bailleur et à ce titre, vous percevez des revenus locatifs. Voici quelques conseils pour remplir au mieux votre feuille d’imposition 2009 d’après vos revenus 2008, en tenant compte notamment des déductions possibles.

Les revenus fonciers

Vous louez un ou des logement(s) ancien(s) vide(s) et nu(s) et donc non meublé(s). Vos revenus rentrent alors dans la catégorie des revenus fonciers.

Les loyers bruts perçus

Il s’agit des loyers encaissés en 2008, y compris les loyers payés d’avance ou à l’inverse, différés. Dans ce dernier cas, il s’agit de loyers arriérés réglés en une seule fois.

Au montant de vos loyers doivent être ajoutées les recettes exceptionnelles qui peuvent être des indemnités provenant de l’assurance, de la résiliation du bail, les recettes provenant de location d’emplacement d’affiches. Mais aussi les revenus procurés par la location de garage, box, parking en surface ou en sous sol pour voiture, moto ou bateau) dès l’instant où ces emplacements ne sont pas liés à la location d’un logement. Par ailleurs, les subventions accordées par l’agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (anah) figurent également au titre des recettes.

Le dépôt de garantie versé par le locataire est incorporé aux recettes s’il est utilisé pour couvrir des loyers non payés ou pour des travaux de remise en état après le départ du locataire.

Les charges déductibles

En contrepartie de la suppression de la déduction forfaitaire de droit commun de 14%, toute une série de dépenses peuvent être déductibles.

Il s’agit des dépenses liées les travaux d’entretien et de réparation, (ravalement, toitures, planchers mais aussi peintures…), les travaux d’amélioration dès l’instant où ils ne constituent pas une construction, une reconstruction ou un agrandissement.

A déduire également les primes d’assurance aussi bien pour la multirisque de l’immeuble que pour les loyers impayés ; les taxes foncières et taxes locales annexes ; les frais de gérance et de rémunération des gardiens et concierges, les frais de procédure et de rémunération et honoraires de gestion ; les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition, la construction, les réparations et l’amélioration, même si ces travaux eux-mêmes ne sont pas déductibles des loyers. Les frais de constitution du dossier et les frais de l’assurance décès-invalidité souscrite en garantie du prêt peuvent également être déduits.

Deux régimes possibles :

Le micro-foncier ...

Si vous ne bénéficiez d’aucun régime fiscal soumis à des règles particulières tels Robien, Besson, Borloo, Malraux ou monuments historiques, et si vos revenus provenant de la location d’immeubles non meublés en 2008 n’excèdent pas 15 000 euros dans l’année, vous relevez , de plein droit, du régime du micro-foncier.

Vous pouvez donc reporter directement le montant brut de vos revenus fonciers sur la déclaration 2042. Ce qui vous évite de remplir la déclaration 2044 mais aussi de bénéficier d’emblée d’un abattement forfaitaire de 30 % qui couvre toutes les charges.

Cependant, si avez de lourdes charges déductibles au titre de travaux ou d’intérêts d’emprunt, vous avez intérêt à opter pour le régime réel d’imposition et donc de remplir la 2044, une option irrévocable pendant trois ans. A noter, toujours au niveau du micro-foncier que son application aux loyers 2008 ne vous fait pas perdre la possibilité d’imputer les déficits fonciers des années antérieures encore reportables au 1er janvier 2008.

…le régime classique ou réel

Dans cette hypothèse, vous calculez votre revenu foncier net en déduisant les charges de votre revenu brut.

Vous pouvez prendre en compte les revenus procurés par les régimes spécifiques Robien, Borloo, Malraux…

Vous pouvez également faire jouer le déficit foncier sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 euros, en excluant les intérêts d’emprunt.