Avec un panorama immobilier fait d’une mosaïque de micromarchés aux comportements très différents, déterminer la valeur d’un bien immobilier devient un exercice de plus en plus délicat. Dans un marché en crise, la tâche ne peut être confiée qu’à un professionnel.

Durant les années d’euphorie, la question ne se posait franchement plus. Tout se vendait à n’importe quel prix sans discussion. Les sites internet, les vitrines d’agences suffisaient aux propriétaires pour se faire une opinion sur la valeur de leur bien et les acquéreurs ne s’aventuraient même plus à négocier, de crainte de voir le logement convoité leur passer sous le nez. Les professionnels, eux-mêmes, avouaient leur difficulté à réaliser des estimations tant les prix augmentaient vite.

Aujourd’hui, alors que les transactions ont chuté, plus question de faire des estimations hasardeuses et de mettre un bien en vente à n’importe quel prix. Au risque de ne pas concrétiser la transaction avant longtemps. Alors, comment évaluer son bien ?

Un bien par définition unique

C’est bien connu, les propriétaires ont tendance à surévaluer leur bien, à lui donner une valeur qu’il n’a pas forcément. Et ce n’est pas parce qu’un logement assez similaire a été vendu dans le voisinage à tel ou tel prix qu’il faut en conclure que le sien partira à un prix identique, voire supérieur… Certes, consulter les vitrines d’agences du quartier et naviguer sur la toile pour repérer les annonces similaires, constitue une première approche. Même chose en consultant les bases de données des agents immobiliers et des notaires qui donnent des fourchettes ou des moyennes au mètre carré. Reste qu’un bien est, par définition, unique et que sa valeur dépend des atouts qu’il possède.

Les critères qui font la différence

Parmi ces critères : la localisation, bien sûr. Aujourd’hui, pour qu’un bien se vende sans décote, sa situation doit être sans défaut. Les transports, les écoles, les commerces doivent se situer dans un rayon proche et même permettre de tout faire à pied. Plus le bien s’en éloigne et plus il se décote.

Autre élément à prendre en considération : la qualité de la construction et la situation du logement dans l’immeuble. Dans une même rue, toutes les constructions ne se valent pas. L’appartement d’un immeuble haussmannien a forcément plus de valeur que celui d’une construction des années 60. Même chose pour l’étage. Autrefois, le premier niveau recevait les appartements les plus cossus alors que les autres étages abritaient des logements beaucoup plus modestes.

Dans les immeubles plus récents, pas de différence notable, sauf pour les appartements du dernier étage, surtout s’ils possèdent une terrasse qui peut renchérir le prix de 15 à 20 %. Et parfois beaucoup plus dans Paris ou sur la Côte d’Azur. L’orientation de l’appartement, sa distribution et la superficie des pièces ont évidemment leur importance. Idem pour la qualité des prestations et surtout la présence ou non d’un parking (important en centre ville).

En maison, une piscine (ou la possibilité d’en créer une) est également très appréciée. On le voit, réaliser soi-même l’estimation exacte d’un bien immobilier ne s’improvise pas et nécessite le recours à un homme de terrain : l’agent immobilier.