Le viager est un mode d’acquisition basé sur l’aléa de la vie du vendeur et le prix du bien et de la rente fixé en fonction de l’âge du crédirentier. Rien d’immoral, les deux parties étant d’accord avec chacun ses droits et ses obligations

Le viager immobilier est le transfert d’une propriété d’une personne, le crédirentier, à un tiers, le débirentier, qui, en contrepartie, va verser au premier une rente annuelle, trimestrielle ou mensuelle jusqu’au décès du crédirentier. Une rente qui peut améliorer la retraite. Ce système de vente est bien encadré par la loi et par les professionnels spécialisés mais il repose sur une condition impérative : l’aléa. La vente en viager est donc un contrat aléatoire dans la mesure où, au départ, personne ne peut dire qui va faire la meilleure affaire. Et la plus célèbre illustration est celle de Jeanne Calment, qui est décédée bien après son débirentier.

Viager libre ou occupé

Dans le cas d’un viager libre, le vendeur (crédirentier) n’en conserve pas l’usage, et vous, acquéreur (débirentier), pouvez donc l’occuper immédiatement ou le louer. Mais son prix est également plus élevé et se situe dans la valeur du marché du bien de cette catégorie (quartier, environnement, état de l’immeuble, typologie du bien, état du bien…). Pour votre vendeur, le prix total du bien est alors converti en rente. Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur devient usufruitier : il conserve le droit d’y habiter ou d’en recueillir les loyers. Dans ce cas, le montant du prix de vente tient compte d’un abattement pour l’usufruit et l’occupation. Et le montant de la rente que vous aurez à verser sera moindre.

Le calcul du prix

Deux éléments sont à prendre en compte : le bouquet et le montant de la rente, autrement dit, le capital et le loyer.

- Le bouquet :

c’est la somme d’argent versée comptant par le débirentier. Son montant se définit librement entre les deux parties au moment du contrat, mais il n’est en rien obligatoire. Pour le vendeur, il constitue une somme qu’il peut utiliser à sa guise. Mais ce bouquet viendra en déduction du prix de vente pour calculer la rente viagère. En général, il ne dépasse pas 40 % de la valeur totale estimée.

- La rente :

son calcul est inévitablement aléatoire puisqu’il repose sur des critères qui tiennent compte des tables de mortalité, même si ces dernières sont établies selon des statistiques élaborées. Seul reproche à ces tables : elles ne sont pas toujours très récentes et ne tiennent pas forcément compte de l’évolution rapide de l’allongement de la vie et de la différence, là encore susceptible d’évoluer, de la durée de vie entre hommes et femmes.

Cependant, le calcul reste adossé à ces tables qui prennent en compte l’âge du crédirentier, mais repose aussi sur le fait que le viager peut être pris sur une ou deux têtes. Le paiement de la rente est mensuel, trimestriel ou annuel suivant l’accord des parties au contrat. L’indice de référence est libre, mais celui des prix à la consommation semble le plus approprié.

Si vous, acquéreur, décédez avant votre vendeur, vos héritiers sont tenus de payer la vente jusqu’au décès du crédirentier.

La répartition des charges

Elle s’apparente au système de la répartition des charges entre locataire et propriétaire.

Au crédirentier de préserver le bien et de le maintenir en bon état en assurant les réparations d’entretien courant, au débirentier de prendre en charge les gros travaux comme la réfection d’une toiture, l’installation d’un ascenseur, le ravalement…

Pour le crédirentier, c’est l’assurance de ne pas avoir de charges trop lourdes à payer.

L’annulation de la vente

Deux motifs peuvent amener à l’annulation de la vente : d’une part lorsque le prix est jugé insuffisant par l’administration fiscale ; d’autre part lorsque l’aléa (article 1964 du Code civil) n’existe pas, soit parce que le crédirentier se savait atteint par la maladie et que son décès intervient dans les vingt jours après la signature de l’acte, soit parce que le débirentier savait son vendeur atteint d’une maladie le condamnant à court terme.