A partir du moment où vous mettez un logement en location, vous percevez des loyers que vous devez déclarer au fisc. Comment faire cette déclaration ? Explications.

Si le fisc vous offre, en matière d’investissement locatif, certaines réductions ou abattements, il n’empêche que vous devez déclarer les revenus que vous tirerez de votre location. Comment s’effectue cette déclaration et sur quelle base serez-vous imposé ? Sachez que la fiscalité des revenus locatifs dépend du type de location que vous pratiquez : location vide ou location meublée. Tout ce qu'il faut savoir.

Revenus fonciers ou BIC ?

Si vous louez un logement vide, vous serez soumis au régime des revenus fonciers. Dans ce cas, vous disposez de deux solutions : soit le régime micro-foncier, soit le régime réel. Le régime micro foncier est automatique (droit commun) si vos revenus n’excèdent pas 15 000 euros. Il suffit tout simplement de porter le montant de vos loyers bruts sur le formulaire n° 2042 de votre déclaration de revenus. Le fisc appliquera alors à ce revenu un abattement de 30 %. De fait, vos revenus seront imposés sur la base de 70 % de leur montant. L’impôt à payer dépendra de votre tranche marginale d’imposition. Mais attention : aucune charge ne peut être déduite en plus.

Au-delà de 15 000 euros de revenus, c’est le régime réel (imprimé n° 2044) qui s’impose. Il vous permet de déduire pratiquement toutes vos charges : travaux d’entretien, de réparation, assurance, intérêts d’emprunt, frais de gestion...). Et si celles-ci sont plus élevées que vos revenus locatifs, vous pourrez créer un déficit foncier qui viendra s’imputer, dans la limite de 10 700 euros (hors intérêts d’emprunt), sur votre revenu global.

Si vos revenus proviennent d’une location meublée, vous serez soumis au régime des BIC. Ce régime propose également deux options : le régime micro-Bic (imprimé 2042) ou le régime réel. En micro Bic, vos revenus ne doivent pas excéder 32 600 euros. Le fisc pratique d’emblée un abattement de 50 % sur vos revenus mais impossible de déduire autre chose. Le régime réel (imprimé spécifique n° 2031) vous permet, en revanche, de tout déduire. Là encore, vous avez la possibilité de créer un déficit foncier qui viendra s’imputer sur votre revenu global (sous certaines conditions).

Privilégiez le régime réel si vos charges excèdent l’abattement

Si vous faites de gros travaux ou si vous empruntez pour réaliser votre investissement locatif, vous avez intérêt à opter pour un régime réel (revenus fonciers ou Bic), même si vous entrez dans un régime micro foncier ou micro Bic. Une option que vous pouvez prendre sous certaines conditions. Vous pourrez ainsi déduire vos travaux, vos intérêts d’emprunt puisque ceux-ci sont déductibles des revenus fonciers. Ils constituent donc un levier pour créer un déficit et payer moins d’impôts. Il sera déductible, dans la limite de 10 700 euros du revenu global. Et si cela ne suffit pas à absorber ce déficit, vous pourrez même reporter l’excédent sur votre revenu global des six années suivantes. Attention : les intérêts d’emprunt ne peuvent jamais être déductibles du revenu global.

L’Adil de votre département (coordonnées sur le site de l’Anil) peut vous donner des conseils en matière d’investissement locatif. Contactez là, d’autant qu’elle délivre un conseil neutre et objectif.

Contactez votre conseiller CENTURY 21 qui dispose d’outils très utiles pour vous aider à faire votre choix. Et ne ratez pas les conseils judicieux de Sylvain Jutteau, directeur de la gestion immobilière chez Century 21 France : "Comment déclarer ses revenus locatifs sous forme simplifiée".