Les finances d’une copropriété sont loin d’être un fleuve tranquille ! Au sein de cette « communauté » de propriétaires, il arrive que certains d’entre eux n’acquittent plus leurs charges.

Les causes de ces non règlements sont nombreuses : la contestation sur le calcul ou la pertinence des sommes réclamées, un contentieux avec le syndic ou tout simplement une incapacité financière à régler ces charges pourtant nécessaires au bon fonctionnement d’un immeuble (électricité, ménage, assurance, etc.) et à son entretien (travaux, réparation, etc.).

Face au payeur défaillant, le syndic responsable de la gestion de l’immeuble et de ses finances dispose d’un arsenal de solutions plus ou moins coercitives. Ce professionnel n’a pas besoin du feu vert de l’assemblée générale pour mener les actions nécessaires.

Depuis quelques années, les lois SRU de 2001 et ENL de 2006 lui facilitent le recouvrement de créances. Cela passe du règlement à l’amiable à l’action en justice.

Voici les trois étapes de recouvrement d’un impayé.

Etape n°1 : Une régularisation en douceur

Lorsqu’ un copropriétaire ne paie pas ses charges dans le délai imparti, le syndic envoie dans la quinzaine suivante, une simple lettre de relance. Le délai d’envoi de ce courrier n’est pas fixé par la loi. Il reste à l’appréciation du syndic. Cette relance permet d’alerter les copropriétaires débiteurs qui n’ont pas payé par oubli ou négligence.

Pour ne pas que le « trou » de trésorerie ne s’aggrave, cette procédure de « rappel à l’ordre » doit s’enclencher avant l’appel de fonds du trimestre suivant. A ce stade, les personnes insolvables peuvent trouver un arrangement financier. A condition de se manifester tôt et de prouver leurs insolvabilité. Le syndic peut accorder un étalement des paiements sous forme d’un échéancier. Cet accord daté et signé doit être scrupuleusement respecté par le copropriétaire.

Etape n° 2 : Les procédures de précontentieux

Les premières démarches de régularisation restent sans résultat ? Le syndic envoie au mauvais payeur une mise en demeure de paiement par lettre recommandée avec accusé de réception. Suit ensuite une demande d’injonction de payer délivrée par huissier. C’est l’étape préalable à toute procédure judiciaire. Le débiteur peut se voir facturer des intérêts et des pénalités de retard (article 36 du décret du 17 mars 1967).

Etape n° 3 : L’action en justice

La situation ne se débloque pas ? Au nom de la copropriété, le syndic peut porter l’affaire devant le tribunal compétent. Pour des sommes inférieures à 7 600 euros, c’est le Tribunal d’instance. Pour des sommes supérieures, c’est le Tribunal de Grande Instance.

Depuis la Loi SRU, la totalité des dépenses engagées pour le recouvrement de la créance à compter de la mise en demeure sont à la charge du copropriétaire débiteur. Cela comprend les frais de mise en demeure, d’huissier, d’avocat, etc. Autant de dépenses qui viennent alourdir son ardoise déjà garnie par les charges dont il est redevable.

Depuis le 1er janvier 2002, le tribunal de référés peut condamner le propriétaire récalcitrant à payer non seulement les dettes échues, mais la totalité des provisions de charges votées par l’assemblée générale pour l’ensemble de l’exercice.

Si le montant des impayés est très important, le conflit peut aller jusqu’à la mise en vente judiciaire du bien par adjudication. Le syndic recouvrera alors sa créance avec le produit de la cession.

Depuis la loi du 21 Juillet 1994, la copropriété bénéficie d’un super privilège qui lors d’une vente judiciaire du bien, permet au syndicat de copropriété d’être payé en priorité, avant les banquiers, pour les dettes des deux exercices précédents et celui en cours.