Ce dernier doit aussi répondre des "dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute" (principe de la présomption de responsabilité locative qui justifie l'obligation d'assurance de responsabilité imposée par les contrats), mais ne doit ni les réparations à effectuer par suite de la survenance d'un sinistre, ni celles rendues nécessaires par la "vétusté".

Jouissance paisible et paiement du loyer et des charges

C'est la première obligation du locataire, posée par l'article 1728 du Code civil :

" Le preneur est tenu de deux obligations principales :

"1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

"2° De payer le prix du bail aux termes convenus".

La loi du 6 juillet 1989, qui s'applique à la location de logements non meublés destinés à l'habitation principale du preneur, est plus précise :

"Le locataire est obligé :

"a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;

"b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (...)".

Le loyer et les charges

Le paiement du loyer est avec l'époque monté en première position. Y est associé ce qui est depuis longtemps considéré par la jurisprudence et maintenant défini par la loi comme l'accessoire du loyer, à savoir les charges récupérables.

Hors locations relevant de la loi de 1989, la nature de ces dernières doit être précisée dans le contrat de location ; elles peuvent aussi fixées de manière forfaitaire ; sans mention, elles sont incluses dans le bail (loyer charges comprises). Rien de tel par contre dans les locations sous la loi de 1989 ; l'article 23 de la loi les définit comme exigibles distinctement du loyer et "sur justification", par rapport a une liste par un décret, le décret du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables.

Cette liste est strictement limitative et de nombreux arrêts de jurisprudence sont venus encadrer les interprétations. La loi "ENL" du 13 juillet 2006 a toutefois admis qu'il puisse y être dérogé par accords collectifs locaux, à condition qu'ils portent sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986.

L'article 23 fixe aussi le principe des provisions-régularisations : il précise notamment que "les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel".

Il fixe aussi les modalités de justification et les possibilités de contrôle de la part des locataires : "un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

L'usage paisible

En seconde ou en première position, l'usage paisible des locaux, condition nécessaire de la poursuite du bail et dont les manquements peuvent justifier sa résiliation, est défini par rapport à la destination qui leur est donnée dans le contrat de location ; tout détournement d'usage engage la responsabilité du locataire quant aux dégradations ou l'usure anormale des locaux et équipements qui pourrait en résulter (par exemple les dégâts causés par l'humidité et les graisses en cas d'usage d'un logement pour y faire la cuisine d'un restaurant ou d'un commerce de plats à emporter)...

Peuvent être sanctionnés par une résiliation tous manquements à l'usage des locaux tel qu'il est défini dans le bail, et/ou susceptibles de mettre en cause la responsabilité du propriétaire à l'égard des autres locataires, plus généralement des autres occupants de l'immeuble, de la copropriété ou du lotissement, le propriétaire étant considéré à l'égard des tiers comme devant répondre de ses locataires... Sont également sanctionnables les actes et comportements susceptibles de mettre en cause la sécurité des occupants et celle du "reste du monde"...

Par ailleurs, dès lors qu'il s'agit d'un logement, à moins que le bail ne soit stipulé « mixte habitation et professionnel », le locataire ne peut y exercer une activité professionnelle ou commerciale.

En revanche, certaines activités rémunérées comme la garde d'enfant est permise, à condition qu'elle n'entraine pas de gêne pour le voisinage.

Il y a toutefois une dérogation : l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisé dans une partie d'un local à usage d'habitation, dès lors que l'activité considérée n'est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises » (article L631-7-3 du Code de la construction et de l'habitation). Par ailleurs, il existe aussi la possibilité de domiciliation administrative pour les activités commerciales nécessitant une inscription au registre du commerce (sans limite de durée) ou de domiciliation du siège social pour les activités exercées en société, même personnelle (mais seulement pendant une durée de cinq ans), sous réserve dans tous les cas d’en faire la demande au propriétaire (qui ne peut pas refuser...).

Enfin, toute activité privée provoquant des nuisances sonores dans un immeuble d'habitation peut être sanctionnée. Et pas seulement, comme tout le monde le croit, qu'à partir de 22 heures. Tout désordre intolérable est condamnable quelle que soit l'heure de la journée.

Obligation d'entretien

Elle est définie par l'article 1754 du Code civil d'une manière quelque peu pittoresque, eu égard à l'ancienneté du texte :

"Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

"Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

"Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;

"Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

"Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

"Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures".

Il en ressort deux aspects principaux :

- le locataire n'est tenu qu'au "menu entretien", le bailleur devant tout le reste,

- le bailleur est tenu des réparations des dommages causés par la grêle ou "autres accidents extraordinaires et de force majeure", en clair des réparations des dommages causés par les "sinistres".

Il en résulte qu'il incombe au propriétaire de s'assurer en garantie "dommages" contre tous les dommages immobiliers, le locataire n'étant quant à lui tenu de s'assurer que pour sa responsabilité locative et bien entendu pour les dommages susceptibles d'être causés à son mobilier et ses effets personnels.

L'exonération du locataire quant à la réparation des dommages causés par les sinistres est confirmée par l'article 1755 qui précise qu' "aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure".

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 est plus précis ; il prescrit au locataire :

(...)
"c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

"d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (...)"...

Le décret dont il s'agit est le décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives : il fournit une liste indicative des réparations incombant au locataire :

"I. - Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.

"a) Jardins privatifs :

"Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

"Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.

"b) Auvents, terrasses et marquises :

"Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

"c) Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

"Dégorgement des conduits.

"II. - Ouvertures intérieures et extérieures.

"a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

"Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

"Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

"b) Vitrages :

"Réfection des mastics ;

"Remplacement des vitres détériorées.

"c) Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

"Graissage ;

"Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

"d) Serrures et verrous de sécurité :

"Graissage ;

"Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

"e) Grilles :

"Nettoyage et graissage ;

"Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

"III. - Parties intérieures.

"a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

"Maintien en état de propreté ;

"Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.

"b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

"Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

"Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

"c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

"Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

"IV. - Installations de plomberie.

"a) Canalisations d'eau :

"Dégorgement :

"Remplacement notamment de joints et de colliers.

"b) Canalisations de gaz :

"Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;

"Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

"c) Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance :

"Vidange.

"d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :

"Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

"Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

"Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

"Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.

"e) Eviers et appareils sanitaires :

"Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

"V. - Equipements d'installations d'électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.

"a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

"b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

"c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

"d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

A l'exonération du locataire de l'obligation de procéder à la réparation des dommages des sinistres, ces articles ajoutent donc aussi celle de remédier, y compris pendant la durée du bail, à la "vétusté" : celle-ci se définit comme l'usure ou la dégradation des différents composants de la chose louée par le seul effet du temps et de leur usage normal par le locataire dans le cadre d'une jouissance paisible ("en bon père de famille" selon le Code civil) ; dès lors qu'aucune dégradation ne leur été causée par faute ou usage anormal de la part du locataire, le remplacement des composants du logement - équipements ménagers, éléments de l'installation de chauffage et production d'eau chaude, volets roulants, mais aussi serrures, portes de placards, peintures, revêtements muraux ou de sol etc. - incombe au bailleur lorsque ces composants arrivent à la fin normale de leur durée de vie, que les bailleurs institutionnels ou sociaux fixent dans des "grilles de vétusté" avalisées fréquemment par accords collectifs : par exemple 7 ans pour les peintures, papiers peints et moquettes, 25 ans pour les carrelages et parquets, 10 ans pour un chauffe-eau, 15 ans pour une chaudière et la robinetterie, 20 ans pour les autres appareils sanitaires, 15 ans pour des volets roulants, etc.

Ce dernier doit aussi répondre des "dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute" (principe de la présomption de responsabilité locative qui justifie l'obligation d'assurance de responsabilité imposée par les contrats), mais ne doit ni les réparations à effectuer par suite de la survenance d'un sinistre, ni celles rendues nécessaires par la "vétusté".

1. Obligation de délivrance et de bon état

C'est la première obligation du propriétaire, posée par l'article 1719 du Code civil :

"Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

"1° De délivrer au preneur la chose louée (...)".

La loi "SRU" du 13 décembre 2000 a ajouté que le propriétaire doit délivrer "s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent", les caractéristiques de la "décence" ayant été fixées par un décret par un décret du 30 janvier 2002. Par la suite, la "MLLE" du 25 mars 2009 de de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a ajouté que "lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant"...

L'article suivant (1720) ajoute que "le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce".

La loi du 6 juillet 1989 est plus précise et donne à ces obligations un caractère "d'ordre public", ce qui implique qu'il ne peut y être dérogé par contrat. Bien que ne s'appliquant globalement qu'à la location de logements non meublés destinés à l'habitation principale du preneur, ses premières dispositions sont étendues aux locations à caractère saisonnier, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers ; elles prévoient notamment que (article 6) :

"Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation". La notion de "décence" est définie par le décret mentionné précédemment.

La loi prévoit ensuite, cette fois pour les logements entrant dans son champ d'application strict, mais dans la ligne du Code civil, que :

"Le bailleur est obligé :

"a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...)".

Cette dernière formulation apporte, sans créer de novation juridique, une précision utile dans le contexte de l'immobilier moderne où les logements ne sont pas seulement un espace nu mais comportent de nombreux "équipements" : sanitaires, équipements de cuisine, installation de chauffage et de production d'eau chaude, placards, dispositifs de fermeture, etc. : l'obligation de délivrance, et en bon état, ne porte pas seulement sur l'immobilier mais aussi sur les équipements mentionnés au bail. A noter que si ce dernier n'est en général pas très détaillé dans la description des locaux et de leur contenu, un autre document signé des deux parties le complète sur ce plan avec beaucoup plus de précisions, à savoir l'état des lieux. Tout ce qui y figure doit être en bon état de fonctionnement et par la suite entrera dans l'obligation d'entretien qui sera développée plus loin.

Cette disposition doit inciter les propriétaires bailleurs à la prudence lorsqu'ils reprennent possession des lieux au départ d'un locataire : non seulement ils doivent s'assurer que les locaux n'ont pas été "transformés" sans leur accord, mais aussi qu'il n'y a pas été ajouté d'équipements qu'ils n'accepteraient pas de prendre en charge par la suite dans le cadre de leurs obligations. Cette prudence s'impose aussi quand il s'agit de donner son accord à un aménagement proposé par le locataire à ses frais tel que l'installation d'une cuisine équipée ou la pose d'un blindage de porte d'entrée et serrure de sécurité, ou bien si ces équipements ont été installés sans son autorisation quand il s'agit d'accepter que le locataire les laisse à son départ plutôt que les lui faire démonter et remettre le logement à l'état antérieur...

Sans déroger à l'obligation de délivrance en bon état, l'article 6 de la loi permet au bailleur de mettre à la charge du locataire, avec bien entendu son accord, tout ou partie des travaux de remise en état nécessités par l'état du logement : il indique en effet que "les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas" ; on notera que cette disposition n'autorise de transférer sur le locataire que na charge de l'exécution des travaux et non leur coût, qui reste en tout état de cause à la charge du bailleur.

A noter aussi que l'obligation de délivrance comporte un double aspect :

- remise des locaux loués à la date fixée par le bail : en cas d'indisponibilité, en raison de travaux non terminés à la date prévue ou parce que le précédent locataire ne les a pas libérés à la date à laquelle il y était engagé, le bailleur doit au nouveau locataire indemnisation intégrale de son préjudice - frais d'hébergement, frais de recherche de nouveaux locaux éventuels, préjudices induits, etc.

- délivrance de locaux conformes à ce qui est promis dans le contrat : cette conformité porte aussi bien sur le logement que sur ses accès, sur l'immeuble, ses équipements et ses prestations ; il doit être mentionné que la jurisprudence a tendance à enrichir cet aspect de l'obligation de délivrance, qui vient compléter l'ensemble des autres obligations.

2. Obligation d'assurer la jouissance paisible

C'est la deuxième obligation du propriétaire fixée par l'article 1719 du Code civil ; là encore, cette obligation comporte un double aspect :

- le locataire doit pouvoir jouir des locaux loués dans leur entière extension et avec tous les services et prestations auxquels il a souscrit en les prenant à bail : ceci concerne aussi bien les locaux eux-mêmes que l'immeuble collectif s'il y a lieu, les services collectifs et équipements communs - eau, chauffage, ascenseurs, VMC pour la ventilation - les accès, abords, etc. Toute privation de jouissance ouvre droit à indemnisation, sauf celle prévue par le Code civil (article 1724) "si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin" : dans ce cas, "le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée", à condition toutefois, précise le même article qu'elles ne durent pas plus de quarante jours (dans ce dernier cas, "le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé") ou qu'elles ne rendent pas "inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille", auquel cas "celui-ci pourra faire résilier le bail"...

- le locataire doit aussi pouvoir en jouir "paisiblement" : ceci implique que le bailleur assure aussi un niveau raisonnable de sécurité ; la conséquence en est que les dépenses engagées par le propriétaire à cet effet - gardiennage, équipements de protection contre l'incendie, de fermeture ou de contrôle d'accès - doivent en principe rester à sa charge ; à noter cependant que le décret du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables considère comme récupérables les frais d'entretien des "dispositifs d'ouverture automatique ou codée et des interphones", et que par ailleurs la loi "ENL" du 13 juillet 2006 a autorisé les dérogations à l'application stricte de la liste des charges récupérables par accords collectifs locaux portant sur l' "amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable", conclus conformément à l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986...

A noter que cette obligation d'assurer la jouissance paisible du logement n'est pas qu'une simple obligation de moyens mais en quelque sorte une obligation de résultat : en effet, l'article 1721 du Code civil précise qu'il est "dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail", et que "s'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser". Le propriétaire ne peut donc pas se retrancher derrière des responsables tiers - constructeur, entrepreneurs de travaux, etc. - ; il lui incombe par conséquent de rechercher lui-même la responsabilité de ceux qui ont commis ces "vices ou défauts de la chose louée". L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 reprend cette disposition et lui donne un caractère d'ordre public.

3. Obligation d'entretien

Elle est définie par l'article 1720 du Code civil qui pose le principe selon lequel le bailleur doit faire dans les locaux loués, "pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives". Il consacre le principe du "tout sauf". Les "réparations locatives" sont définies dans l'article 1754 d'une manière quelque peu pittoresque, eu égard à l'ancienneté du texte :

"Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

"Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

"Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;

"Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

"Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

"Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures".

Il en ressort deux aspects principaux :

- le locataire n'est tenu qu'au "menu entretien", le bailleur devant tout le reste,

- le bailleur est tenu des réparations des dommages causés par la grêle ou "autres accidents extraordinaires et de force majeure", en clair des réparations des dommages causés par les "sinistres".

Il en résulte qu'il incombe au propriétaire de s'assurer en garantie "dommages" contre tous les dommages immobiliers, le locataire n'étant quant à lui tenu de s'assurer que pour sa responsabilité locative.

L'exonération du locataire quant à la réparation des dommages causés par les sinistres est confirmée par l'article 1755 qui précise qu' "aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure".

Ce principe est repris par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui prescrit au locataire :

(...)
"b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

"c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

"d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (...)"...

Le décret dont il s'agit et qui par défaut indique ce qui incombe au propriétaire est le décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives.

A l'obligation de procéder à la réparation des dommages des sinistres, ces articles ajoutent donc aussi pour le bailleur la charge de remédier, y compris pendant la durée du bail, à la "vétusté" : celle-ci se définit comme l'usure ou la dégradation des différents composants de la chose louée par le seul effet du temps et de leur usage normal par le locataire dans le cadre d'une jouissance paisible ("en bon père de famille" selon le Code civil) ; dès lors qu'aucune dégradation ne leur été causée par faute ou usage anormal de la part du locataire, le remplacement des composants du logement - équipements ménagers, éléments de l'installation de chauffage et production d'eau chaude, volets roulants, mais aussi serrures, portes de placards, peintures, revêtements muraux ou de sol etc. - incombe au bailleur lorsque ces composants arrivent à la fin normale de leur durée de vie, que les bailleurs institutionnels ou sociaux fixent dans des "grilles de vétusté" avalisées fréquemment par accords collectifs : par exemple 7 ans pour les peintures, papiers peints et moquettes, 25 ans pour les carrelages et parquets, 10 ans pour un chauffe-eau, 15 ans pour une chaudière et la robinetterie, 20 ans pour les autres appareils sanitaires, 15 ans pour des volets roulants, etc.

A noter par contre que l'obligation d'entretien du bailleur ne s'exerce qu'en fonction d'une destination précise de la chose louée : par exemple, pour une cave sous boutique transformée par le locataire commercial en extension de sa surface de vente, il ne sera pas tenu d'assurer une étanchéité et une protection contre l'humidité supérieures à celles auxquelles il serait obligé pour une simple cave...

Fiche pratique réalisée en collaboration avec Universimmo.com

Voici un mode d'emploi et quelques conseils pour ne céder ni au découragement, ni à l'action désordonnée...

Simple accident de parcours ou signe annonciateur d'une catastrophe imminente ? L'arriéré du locataire est toujours à prendre au sérieux, même si les réactions doivent en toutes circonstances ne jamais être disproportionnées par rapport à la gravité de la situation : si la passivité est le meilleur encouragement au laxisme et peut transformer un locataire négligent en débiteur insolvable, rien de pire à l'inverse en effet que de braquer par des réactions trop violentes un locataire en difficulté passagère...

1. Vous gérez en direct

Prendre le temps d'enquêter...

Retard de paiement ne veut pas dire forcément impayé ! Ce peut être un simple oubli ! Lettre simple (pas avant le 10 du mois pour une échéance le 1er) et lettre recommandée (idéalement 10 jours après) suffisent en général pour faire rentrer dans le rang les étourdis.

Au delà, ne vous précipitez surtout pas sur l'huissier : cela fait des frais (si votre locataire paye et que vous en restez là, vous ne pourrez pas les lui faire payer !), et peut braquer le locataire inutilement.

Inutile non plus de se précipiter sur les cautions ! Mieux vaut d'abord chercher à savoir ce qui se passe : ce peut être inquiétant (divorce, surendettement, licenciement, maladie...) ou au contraire bénin (absence pour voyage, retard d'encaissement de revenu, simple négligence, voire pure inconscience : manque de temps, rétention de mauvaise humeur à cause d'un dégât des eaux que le syndic met du temps à régler, etc...) ; mieux vaut le savoir le plus rapidement possible !

Pour cela, pas de meilleure méthode que de contacter le ou les locataires, en parler avec doigté et obtenir des engagements de paiement des arriérés précis et datés, sur la tenue desquels il faudra ensuite être intransigeant, comme d'ailleurs sur la bonne foi ! C'est probablement le seul moment où le bailleur doit payer de sa personne, mais il est crucial : des résultats de ce contact dépend toute la stratégie de recouvrement que vous allez le cas échéant devoir mettre en oeuvre et son efficacité ! Acter par écrit les accords pris pour pouvoir ensuite vous en prévaloir...

"Profilage" du débiteur et stratégie de recouvrement

Le contact avec les locataires dès le premier retard a deux avantages :

- il vous permet de déterminer à quel type de débiteur vous avez affaire, et en particulier de le classer dans une des trois catégories suivantes : locataire de bonne foi mais en réelle difficulté (perte d'emploi, revers financier grave, maladie ou accident de la vie, etc.), locataire disposant de moyens suffisants mais négligent ou "braqué", enfin locataire de mauvaise foi prêt à "planter" son "proprio"...

- il vous permet d'engager une phase de pré-contentieux amiable à l'occasion de laquelle vous pourrez conditionner l'octroi de délais - tous les locataires quel que soit leur profil cherchent à gagner du temps - à la fourniture d'informations de solvabilité qui viendront rafraîchir très utilement celles du dossier de candidature devenues obsolètes : employeurs, actifs saisissables, etc. ; toutes ces informations pourront s'avérer très utiles si la phase amiable échoue et qu'il faut engager un vrai contentieux ! Vous pourrez même obtenir des garanties nouvelles comme par exemple une nouvelle personne se portant caution, ou un nantissement sur des parts sociales ou des actions...

C'est à ce stade qu'il convient de mettre en jeu les cautions, et autant que possible avec la collaboration du locataire.

Cette phase amiable suffit dans la grande majorité des cas de retard de paiement. A défaut de résultats fulgurants, elle permet au moins de savoir un peu mieux à quoi s'en tenir, et surtout d'identifier les deux situations potentiellement les plus dangereuses, qui exigent une action immédiate et énergique, même si par ailleurs le bail est assorti d'une ou plusieurs cautions (à défaut les garants pourraient arguer du préjudice causé par l'inaction du bailleur pour se soustraire à leur obligation de payer !) :

- celle où le locataire, bien que de bonne foi, est réellement dans l'incapacité de reprendre le règlement régulier du loyer et des charges et a fortiori d'apurer en même temps son arriéré, même étalé sur une longue période,

- celle où le locataire ne coopère pas, voire joue cyniquement le calendrier, multipliant les promesses et effectuant de temps en temps des règlements pour gagner du temps, avant en général de disparaître dans la nature !

Face à un locataire de bonne foi mais en réelle difficulté, il est de l'intérêt du bailleur de l'orienter vers les services sociaux de la mairie, et de saisir lui-même la Caisse d'allocations familiales (CAF) ou la SDAPL (Section d'aide publique au logement) ; les locataires en difficulté ont parfois du mal à reconnaître la gravité de leur problème financier, font "l'autruche" ou ne connaissent pas toutes les possibilités d'aide dont ils peuvent bénéficier !

Au mieux, si les difficultés sont surmontables, ces organismes mettront en place des aides sur les budgets locaux et le FSL (Fonds de solidarité logement), et au pire il pourra être mis en route une procédure de relogement, en logement social ou en hébergement d'urgence suivant la gravité du sinistre...

Avantage pour le bailleur : une chance de sauver la situation, et à défaut, dans tous les cas un gain de temps et l'économie possible d'une procédure d'expulsion ! Et si elle ne peut être évitée, soit par manque de coopération du locataire, soit du fait de la l'inertie des services locaux qu'il faut alors mettre au pied du mur, l' enquête sociale aura eu lieu et le dossier de relogement sera depuis longtemps dans le circuit...

Pour le locataire de mauvaise foi, point n'est besoin de tels préalables : contrairement à ce qui se dit communément, le bailleur dispose d'un arsenal complet pour déclencher les foudres de la loi et de la justice ! Le seul problème est le temps que cela prend (un an minimum pour arriver à une décision d'expulsion exécutable) et l'avance de fonds nécessaire, d'où la nécessité, on ne le répètera jamais assez, de s'assurer pour le risque locatif, et se couvrir ainsi à la fois pour les pertes de recettes (jusqu'à 2 ans) et les frais de procédure à engager...

Les moyens légaux du bailleur

Ces foudres prennent dans un premier temps nécessairement la forme d'un commandement visant la clause résolutoire du bail, qu'il convient de doubler d'une saisie conservatoire sur le mobilier et les effets personnels (plus éventuellement le véhicule personnel s'il n'est pas en location), et suivi en cas d'absence de résultat pendant un délai de deux mois d'une double action judiciaire : l'une pour faire prononcer l'acquisition de la clause résolutoire du bail, qui ouvre la voie à l'expulsion, et l'autre pour obtenir à l'encontre du débiteur et des cautions éventuelles un titre de condamnation au paiement des arriérés ; il s'agit alors d'un titre dit exécutoire, c'est à dire transmissible à un huissier pour recouvrement, soit spontané, soit par voie de saisie vente des biens meubles, soit encore par voie de saisie attribution des rémunérations, du compte bancaire, ou de tout autre actif saisissable comme la saisie à tiers détenteur...

Même si ce n'est pas théoriquement pas obligatoire, les actions devant le tribunal doivent dans la pratique être engagées avec recours à un avocat, ou plus simplement à un huissier, s'il en est encore qui acceptent de le faire, et à condition qu'il n'y ait pas de litige d'une autre nature - état des lieux, charges, travaux... - susceptible de compliquer l'instance !

La priorité est bien entendu donnée à l'obtention d'une ordonnance d'expulsion (1), seul évènement en cas d'arrêt définitif des paiements susceptible d'arrêter l'hémorragie ! De façon au demeurant décisive, car si l'expulsion ne peut être exécutée faute de recevoir le concours de la force publique - le préfet est seul juge de l'opportunité de le fournir eu égard aux considérations d'ordre public qui relèvent de sa responsabilité - le propriétaire est en droit de demander à l'Etat de l'indemniser pour la perte de revenu résultant de la non exécution d'une décision de justice (procédure à engager devant le tribunal administratif après mise en demeure en bonne et due forme...)

Le cas particulier d'un locataire avec "Loca-pass"

En même temps que l'avance du dépôt de garantie, le locataire muni d'une aide "Loca-pass" vous apporte une garantie de paiement du loyer et des charges sur 18 mois pendant les trois premières années du bail ; en cas d'impayé, vous demandez à l'organisme qui l'a délivrée de se substituer au locataire défaillant, et ce en qualité de caution solidaire... Comme tout garant, l'organisme a la possibilité de recouvrer auprès du locataire les sommes qu'il a avancées pour son compte mais il n'a pas vocation à faire plus : il vous incombe d'apprécier la situation du locataire et si celle-ci est désespérée, ou si le locataire ne paraît pas outre mesure inquiété par les sollicitations de l'organisme garant, vous aurez intérêt à vous préparer - pour l'échéance de l'indemnisation et pas avant dans la mesure où la caution Loca-pass réglant les loyers et les charges, vous n'avez pas de réel impayé... - à engager rapidement les actions idoines car à cette date vous vous retrouverez avec le même locataire défaillant et cette fois sans couverture ! Petit détail à ne pas négliger : le Loca-pass ne rembourse pas les frais de procédure à engager...

2. Vous avez un gérant

Réagir dès le premier impayé

C'est la première fois que votre locataire est débiteur en fin de période lorsqu'a été arrêté votre compte de gestion : demandez si c'est le premier retard, et s'il y en a eu d'autres en cours de période de gestion, demandez l'historique des relances et les échanges de courriers éventuels.

Au delà, assurez-vous que le cabinet procède pour le recouvrement avec discernement et de façon personnalisée. Vérifiez qu'il procède bien d'abord par une phase amiable et qu'il adopte une stratégie de recouvrement appropriée. Obtenez le compte-rendu des contacts de pré-contentieux et exigez d'être consulté avant l'engagement d'actions judiciaires coûteuses. Exigez également un compte-rendu régulier des procédures engagées le cas échéant, ainsi que la possibilité de réunions de point avec l'avocat de temps à autre en cas de procédure compliquée !

Vous avez souscrit par l'intermédiaire de votre gérant une assurance loyers impayés

Les meilleures formules sont celles qui laissent pour la conduite du recouvrement le maximum de liberté au gérant ; dans ce cas, votre suivi s'effectue comme indiqué précédemment. Lorsque les formules sont plus contraignantes - délai maximum pour délivrer un commandement, prise en charge du pré-contentieux et du contentieux par la compagnie - vous n'avez plus qu'une ressource : lire en détail les clauses du contrat et veiller à être indemnisé en temps et en heure, en espérant que le contentieux de la compagnie aura réglé d'une façon ou d'une autre le problème avant la fin de la période maximale d'indemnisation - de un à deux ans suivant les contrats - soit par le rétablissement d'un règlement régulier du loyer par le locataire, soit par son départ ou son expulsion...

(1) Les procédures d'expulsion obéissent aux dispositions des articles L613-1 à L613-5 du Code de la construction et de l'habitation et des articles 61 à 66 de la loi du 9 juillet 1991. Pour l'organisation de la justice en France, les différentes juridictions et procédures, l'accès du justiciable et les aides juridictionnelles, les procédures simplifiées sans avocat, etc., voir l'excellent site du ministère de la justice.

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